La fuerte demanda de vivienda en el segmento medio-bajo de la población debería ayudar a sostener el crecimiento del sector residencial inmobiliario del mercado colombiano, a pesar de los crecientes costos y una economía que se ralentiza.
El sector de bienes raíces de Colombia está bien posicionado para aguantar cualquier enfriamiento de la economía, según un informe reciente de Fitch. Esta tendencia, que ha significado la expansión del sector en un promedio de 6,3% en cada trimestre durante los últimos cinco años, debería mantener un ritmo similar durante un tiempo independientemente de los vaivenes macroeconómicos.
En el primer semestre del año la inversión en vivienda nueva creció 8.8% comparado con el mismo periodo del 2015, según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol). En gran medida, la positiva dinámica de las ventas en el segmento medio, es decir la vivienda desde los COP93mn-231mn ($30.000-75.000), ha sido el impulsor de este crecimiento.
“A pesar del impacto de la caída de los precios del petróleo en las inversiones y en las finanzas públicas, el gobierno ha señalado su intención de continuar estimulando la construcción residencial en el corto plazo,” dijo José Luis Rivas, director asociado en América Latina de Fitch.
Por su parte, Sandra Forero, presidenta de Camacol, afirmó que el crecimiento en inversión demuestra el acierto del Gobierno con los estímulos entregados a través del subsidio a la tasa de interés.
Los desarrolladores residenciales deberían ser capaces de resistir cualquier volatilidad en el sector debido a sus estructuras de capital y amplias coberturas de intereses, según dijo Fitch.
Se espera que el crecimiento del sector de construcción residencial sea más rápido que el de la economía. Según datos publicados en junio por el Banco Mundial, se espera que el PIB colombiano crezca un 2,5% este año, un ritmo menor al 3,1% registrado en 2015.
Sin embargo, dada las expectativas de recuperación en el precio del petróleo hacia finales de este año y en 2017, se prevé que la economía colombiana crezca un 3% el año que viene y un 3,5% en 2018. Este incremento en el crecimiento económico debería ayudar a sostener el apoyo estatal hacia los proyectos de construcción y desarrollo de viviendas, así como a reducir la deuda del gobierno.
La fuerte demanda residencial también está ayudando a estimular los desarrollos de bienes raíces. Dado el déficit habitacional en Colombia –actualmente faltan alrededor de un millón de unidades residenciales en el país –la demanda es fuerte en todos los segmentos con la excepción del estrato alto, dijo Alfredo Rizo, presidente de la empresa de desarrollo y gestión de proyectos corporativos, Terranum a OBG.
“El desarrollo de residencias para los estratos altos se ha ralentizado, pero el volumen de las ventas para los segmentos de ingresos medios y bajos siguen siendo altos a pesar del aumento de la inflación,” dijo Rizo a OBG. “Incluso han habido compañías que han dicho que el mes de febrero fue un mes récord. Se ha convertido en uno de los motores de la economía colombiana este año.”
Aunque el gobierno se ha comprometido a continuar su programa de construcción de viviendas de interés social, la creciente inflación podría frenar la demanda.
El sector ha tenido que lidiar con el aumento de precios de algunos materiales y equipos. La devaluación del peso, el cual perdió un 25,9% de su valor frente al dólar estadounidense el año pasado, ha causado un aumento de los precios de los materiales importados a lo largo del último año. A finales de junio, el Índice de Precios al Consumidor de Colombia había aumentado un 8,6%, su nivel más alto desde 2001 y más del doble de la meta del banco central ubicada en el rango de 2-4%.
Los esfuerzos para intentar disminuir la inflación podrían causar el enfriamiento de las ventas de propiedades. El banco central elevó su tasa de interés de referencia en 25 puntos básicos a finales de julio hasta el 7,75%, un aumento total de 325 puntos básicos desde septiembre de 2015.
Mientras que el mercado inmobiliario de Bogotá está siendo golpeado por la inflación y los costos de la tierra, mano de obra y materiales subiendo, este fenómeno se está sintiendo menos en los centros urbanos secundarios, según Andrés Cardona, country director, servicios de asesoramiento y transacción, en CBRE Colombia.
“El segmento residencial del sector inmobiliario está empezando a ver una reducción de precios; algunas estimaciones sugieren que han caído un 7% en comparación con el año pasado,” dijo Cardona a OBG.
Según Rizo, el mercado inmobiliario colombiano también se está modificando con la entrada de inversores institucionales listo para ser un factor que va a cambiar la dinámica del sector. Se espera que este cambio de tendencia ayude a aumentar la base del desarrollo inmobiliario y a proveer el capital que tanto se necesita.
“Una cosa que claramente está ocurriendo es la llegada de más jugadores institucionales al sector de bienes raíces. Los fondos privados están desempeñando un papel mucho más importante en el mercado inmobiliario colombiano. Como su meta es identificar las oportunidades, ellos señalan hacia dónde se dirige el sector. Dado el tamaño del mercado, a medida que llegan más jugadores más información es compartida, lo que hace que el sector sea más transparente”, dijo Cardona a OBG.
“Tanto las compañías locales como las extranjeras están trayendo más capital institucional, lo cual es un buen augurio para el sector,” dijo Rizo a OBG.
Strong demand in the lower- and middle-income brackets for housing should help sustain growth in Colombia’s residential property market and construction industry, despite rising costs and a slowing economy.
Colombia’s residential real estate industry is well placed to ride out any cooling in the economy, according to a recent report by ratings agency Fitch. The trend, which has seen the sector expand by an average of 6.3% each quarter for the past five years, should maintain a similar pace for some time to come regardless of economic headwinds.
Investment in new housing in the first half of the year grew 8.8% compared to the same period in 2015, according to the Colombian Chamber of Construction (Camacol). To a large extent, an increase in the number of sales in the middle segment – housing from between COP93m ($30,000) and COP231m ($75,000) – has been the driving force behind this growth.
“Despite the impact of falling oil prices on public finances and investment, the government has signalled its intent to continue stimulating the homebuilding sector in the short term,” said José Luis Rivas, associate director in Fitch’s Latin America Group.
Meanwhile, Sandra Forero, president of Camacol, said that growth in investment demonstrates the success of the government's stimulus in the sector delivered through subsidies to the interest rate.
Residential developers should be able to withstand any volatility in the sector due to their conservative capital structures and wide interest coverages, according to Fitch.
Growth in the residential development market is expected to outpace expansion of the broader economy. According to data issued by the World Bank in June, Colombia’s GDP is on track to grow by 2.5% this year, slower than the 3.1% posted in 2015.
However, given the expected recovery in energy prices in the latter part of this year and into 2017, Colombia’s economy is forecast to expand by 3% next year and 3.5% in 2018. This increased growth should help sustain state support for housing and construction projects, as well as draw down government debt.
Strong residential demand is also helping to stimulate real estate development. Given the deficit in residential units in Colombia – there is currently a shortfall of up to 1m homes – demand is strong in all segments but the high end of the market, said Alfredo Rizo, CEO of corporate property firm Terranum.
“High-income housing has slowed down, but the volume of sales remains high in the middle- and lower-income segment despite the rise in inflation,” Rizo told OBG. “There are even some companies that said February was a record month for them. It has turned into one of the motors of Colombia’s economy this year.”
While the government is committed to supporting the rollout of public housing plans, rising inflation could curb demand.
The sector has had to contend with increasing prices for some materials and equipment. The devaluation of the peso, which lost 25.9% against the dollar last year, has seen the price tag for imported construction inputs climb sharply over the past year. Colombia’s consumer price index rose to 8.6% at the end of June, its highest level since 2001 and more than double of the central bank’s 2-4% target bracket.
Efforts to curb inflation could have a cooling effect on property sales. The central bank lifted its key interest rate by 25 basis points at the end of July to 7.75%, a total increase of 325 basis points since September.
While the property market in Bogotá is being impacted by inflation, with the cost of land, labour and materials on the rise, this is being felt less in secondary urban centres, according to Andrés Cardona, country director of advisory and transactions at CBRE in Colombia.
“The residential real estate sector is beginning to see a reduction in prices; some estimates suggest it's around 7% compared to last year,” Cardona told OBG.
The overall market is also changing shape, with the entry of institutional investors set to be a game changer, according to Rizo. The move is expected to help broaden the base of property development and provide much-needed capital.
“One thing that is clearly taking place is the arrival of institutional players into the real estate sector. Private funds are playing a much more important role in the Colombian real estate market. As their goal is to identify opportunities, they signal where the sector is headed. Given the size of the market, as more players arrive, more information is shared, making the sector more transparent,” Cardona told OBG.
“Both local and foreign companies are also bringing more institutional capital, which bodes well for the sector,” Rizo told OBG.
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