Colombia avanza hacia la reducción del déficit de vivienda

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Las iniciativas destinadas a familias de bajos y medianos ingresos están ayudando a aliviar la histórica escasez de vivienda en Colombia, al tiempo que han representado un impulso considerable para el sector de la construcción.

Aumento de los programas estatales de vivienda

En septiembre, el ministro de vivienda, Luis Felipe Henao, anunció que más de 45.000 familias han sido beneficiadas por dos de los programas de vivienda puestos en marcha desde que el presidente Juan Manuel Santos llegó al poder en 2010.

El primero de estos es el programa de Vivienda de Interés Prioritario, VIP, que fuera puesto en marcha en el año 2012 y que ofrece viviendas gratuitas para las personas que registran mayores índices de pobreza, con 100.000 unidades previstas hasta el momento.

Por otra parte, se planea la construcción de 100.000 viviendas adicionales en el marco de un segundo programa, el conocido como Vivienda de Interés Social, VIS, presentado en el mes de abril del año pasado y que ofrece a las familias subsidios parciales para la compra de una casa propia. Las familias con ingresos mensuales que no superen cuatro veces el salario mínimo (alrededor de US$ 1.360) califican para el programa VIS.

Si bien el gobierno asume de manera directa la construcción de las unidades de VIP, aquellas viviendas que califican para el programa de VIS están a cargo de constructores privados, quienes asumen el riesgo financiero. Sin embargo, el subsidio del gobierno contribuye a generar un aumento en la demanda que hace de la construcción de vivienda social una propuesta muy atractiva para los inversionistas del sector privado.

El gobierno ha tomado otras medidas para aliviar la carga financiera de los compradores potenciales. El Fondo Nacional del Ahorro, FNA, ha ayudado a las familias a obtener títulos de propiedad de vivienda mediante un fácil acceso al crédito. En septiembre, su presidente, Ricardo Arias Mora, dijo al periódico financiero local Portafolio que 16 familias acceden a una vivienda propia cada hora por medio del FNA.

Otro programa de gobierno, el Plan de Impulso a la Productividad y el Empleo, PIPE, incluye subsidios al interés para hipotecas sobre bienes inmuebles por un valor de entre COP80millones y COP198millones (US$ 42.216-104.485), así como sobre inversiones en infraestructura hasta por COP 388 millones. Según el ministro Henao, los beneficiarios del PIPE verán los pagos de sus préstamos de vivienda reducidos hasta en un 30%.

Gran parte del incremento en construcción vivienda se está produciendo en departamentos externos a Bogotá. Felipe Calderón, presidente de la junta directiva de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, en su sección de Caldas, dijo a la prensa local que su departamento había experimentado niveles históricos al venderse aproximadamente 200 viviendas entre los meses de mayo y junio.

En el departamento del Meta también se ha observado un aumento significativo en la construcción de viviendas. Según un informe publicado por El Tiempo, cerca de 6.000 unidades residenciales fueron construidas en el Meta durante los últimos dos años, un aumento del 20% con respecto al periodo 2009-2010.

La vivienda social impulsa el desarrollo

Las últimas cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, revelan que el incremento en la construcción de vivienda social está haciendo algo más que compensar la desaceleración en el resto del mercado.

A fecha de julio de 2013, el área aprobada para desarrollos residenciales había aumentado un 5.8% con respecto al año anterior. Si bien el segmento de la vivienda no social se redujo un 6.1%, el área aprobada para vivienda de interés social aumentó en un 42.2%. Las estadísticas son similares para el número de licencias aprobadas.

La contribución del sector de la construcción al PIB también parece encontrarse al alza. Según los datos publicados por Camacol, esta cifra presentó niveles de crecimiento tanto en el cuarto trimestre de 2012 como durante el primer trimestre de 2013.

Se han generado grandes expectativas sobre el hecho de que el crecimiento de la vivienda social seguirá proporcionando trabajo para el sector de la construcción. A principios de este año, BBVA Research escribió acerca de las perspectivas económicas de Colombia, "En el sector privado, a pesar de la desaceleración interna en la construcción de edificios residenciales, los proyectos comerciales y de logística, así como la vivienda social, recibirán un importante impulso, sobre todo en 2014."

Por otra parte, el gobierno de Santos parece comprometido con sus programas de vivienda social, pues el presidente prometió en el año 2010 la construcción de un millón de viviendas durante su mandato de cuatro años y su cumplimiento se antoja decisivo de cara a una potencial reelección.

Sin embargo, algunos desafíos aún continúan en el aire, incluyendo la regulación local, que podría entorpecer el mayor desarrollo del sector. En el mes de abril Sandra Forero, presidenta de Camacol, expresó su preocupación a propósito de un proyecto de renovación del planeamiento urbanístico en Villavicencio, una zona de alto crecimiento y con importantes oportunidades para la construcción de viviendas. En declaraciones a la prensa local, Forero invitó a los administradores públicos a no "tomar decisiones que repriman la construcción", ya que esto significaría perder una gran "oportunidad para crecer y generar empleo" y, en última instancia, para eliminar el déficit de vivienda del país.

Colombia makes progress towards reducing housing deficit

Initiatives aimed at lower- and middle-income families are helping to alleviate a long-standing housing shortage in Colombia, while at the same time providing a boost to the construction sector.

Growth in state housing programmes

In September, the minister of housing, Luis Felipe Henao, announced that more than 45,000 families have benefited from two housing programmes that have been put in places since President Juan Manuel Santos came to power in 2010.

The older of the two schemes, known as Priority Interest Housing (Vivienda de Interés Prioritario, VIP), was launched in 2012 and provides free homes to the poor, with 100,000 units planned.

Another 100,000 homes are set to built under a second programme, Social Interest Housing (Vivienda de Interés Social, VIS), which was unveiled in April and offers partial subsidies towards the purchase of a home. Families with monthly incomes that do not exceed four times the minimum wage (around $1360) qualify for VIS.

While the government directly tenders for construction of VIP units, housing that qualifies for the VIS scheme is undertaken by private developers, which carry the financial risk. However, the expectation is that the boost in demand created by the government subsidy will make housing developments a more attractive proposition for private sector investors.

The government has taken other steps to lessen the financial burden to potential buyers. The National Savings Fund (Fondo Nacional del Ahorro, FNA) has helped families to realise home ownership by providing access to loans. In September, its president, Ricardo Arias Mora, told local business publication Portafolio that 16 families obtain their own home every hour thanks to the FNA.

Another government programme – the wide-ranging Stimulus Plan for Production and Employment (Plan de Impulso a la Productividad y el Empleo, PIPE) – includes interest rate subsidies for mortgages on properties valued at COP$80m-198m ($42,216-104,485), as well as $388m investments in infrastructure. According to Minister Henao, beneficiaries of PIPE will see their home loan payments reduced by up to 30%.

Much of the growth in housing is taking place in departments outside of Bogotá. Felipe Calderón, the president of the Caldas branch of the Colombian Construction Chamber (Cámara Colombiana de la Constucción, Camacol), told the local press that Caldas had experienced record-breaking sales of roughly 200 homes a month in May and June.

The Department of Meta has also seen a major increase in housing construction. According to a report in El Tiempo, nearly 6000 residential units were constructed in Meta over the last two years, an increase of 20% over 2009-2010.

Social housing picking up slack

The latest data from the National Administrative Department of Statistics (Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE) show that growth in social housing is more than making up for a slowdown in the rest of the market.

For the 12 months ended July 2013, the area approved for residential developments increased by 5.8% over the prior year. While the non-social housing segment declined by 6.1%, the area approved for social housing jumped by 42.2%. The statistics are similar for the number of licences approved.

The construction sector’s contribution to GDP also looks to be on the upswing. According to data published by Camacol, this figure increased in both the fourth quarter of 2012 and the first quarter of 2013.

The expectation is that growth in social housing will continue to provide work for the construction industry. Earlier this year, BBVA Research wrote in an economic outlook for Colombia, “In the private sector, in spite of the domestic slowdown in residential buildings, commercial and logistics projects and social housing will receive a significant boost, mainly in 2014.”

Moreover, the Santos administration appears committed to its social housing programmes, with the president promising in 2010 to construct 1m homes within his four-year term.

However, challenges remain, including local laws that could stymie further development. In April, Sandra Forero, president of Camacol, expressed concerns regarding the draft of a new land use plan for Villavicencio, a high-growth area with significant opportunities for housing construction. In comments to local press, she admonished administrators not to “take decisions that prevent construction” as this would mean losing an “opportunity to grow and create employment,” and ultimately erase the housing deficit.