Covid-19 has had a significant impact on the Latin American residential real estate market, with the economic slowdown and increased investor uncertainty serving to dampen growth in the short term. Nevertheless, the pandemic has stimulated demand for both rental properties and accommodation with outdoor space, while also accelerating the digitalisation of the industry and boosting competition among mortgage lenders.
Driven by increased urbanisation and a burgeoning middle class, the Latin American residential real estate sector has undergone a dramatic transformation in recent decades, with private sector investment supported by successful structural reforms. As a result, the region is currently home to over 186m residential units with a combined value of $10trn.
In its “World Economic Outlook Update”, published in June, the IMF forecast that the region’s aggregate GDP would shrink by 9.4% this year as a result of the impact of Covid-19, before expanding by 3.7% in 2021.
While the concurrent decline in production and consumption appears likely to place downward pressure on short-term real estate activity, the underlying factors that have driven consumer demand over recent years should aid the recovery.
Furthermore, while lockdown and social distancing policies may inhibit construction until the pandemic abates, the appeal of residential real estate assets may well endure, according to global services provider Engel & Völkers, given that property is widely seen as a relatively crisis-proof investment.
While the full long-term impact of the pandemic remains to be seen, Covid-19 and the policies adopted to combat it are clearly bringing about shifts in consumer demand for housing, many of which may become permanent, along with changes to how developers think about the urban environment.
Across the region, lockdown policies and a shift towards remote working has led to rising consumer preference for open air and green spaces.
In Peru, for example, properties with balconies, terraces and gardens have risen in value since the onset of the pandemic, according to Humberto Martínez, president of the Peruvian Chamber of Construction.
Nevertheless, with unemployment set to rise and disposable income set to decline over the short to medium term, the ability to purchase such properties is likely to be limited.
“Without doubt, Peru’s lockdown measures have led to a shift in customer demand towards properties with more outside space,” William Ticona, general manager of Peruvian real estate developer Grupo T&C, told OBG. “However, as space is at a premium in city apartments, this may lead to additional costs for buyers, meaning this will likely become a trend that only the wealthy can afford.”
This increasing desire for open space comes up against the reality of a Latin American urban environment that has grown increasingly dense and vertical, leading architects and designers to make new proposals for sustainable urban development.
For example, in a discussion on the future of post-Covid-19 city design, Enrique Norten, director of the Mexican architecture firm TEN Arquitectos, argued that it is possible to combine the advantages of high-density living with access to public open spaces in some of the world's largest and fastest growing urban centres.
The expected decrease in spending power among large sections of the region’s population has also stimulated innovation and market competition among mortgage lenders, supported by central banks' efforts to boost liquidity and stimulate lending.
For example, in July two of Mexico’s largest commercial banks – Santander México and BBVA México – announced new interest rates on mortgages in response to the pandemic.
Santander stated that it would place 10,000 mortgages at a 7.75% rate through the second half of the year, while BBVA followed suit with the announcement that it would place 18,000 mortgages at rates between 7.9% and 10.4% over the same period.
This increase in competition among lenders and developers is likely to be replicated across the region and beyond, with the aim of creating a more conducive environment for buyers.
Constraints on consumption may also stimulate the expansion of the regional rental market, opening the way for the development of new products such as rent-to-buy contracts, according to Gene Towle, director of the Mexican real estate consultancy firm Softec.
Despite the negative social and human cost of Covid-19, one positive development has been the accelerated adoption of new digital technologies across a range of sectors.
The Latin American residential real estate sector is no exception to this trend, with firms embracing digitalisation to bring innovative products and services to consumers.
For example, the Colombia-headquartered real estate start-up La Haus, which provides a platform to enable buyers to locate properties and close real estate transactions digitally, raised $16m in funding from venture capitalists in June.
Furthermore, in Bogotá and Medellín, the company saw its market share rise from 4% to 30% during the first half of 2020 as a result of the pandemic. As with the increase in working from home and an increased desire for urban open space, this trend towards digitalisation is likely to continue after the pandemic subsides.
“We expect to see a permanent shift to online for most of the home-buying process,” Rodrigo Sánchez Ríos, co-founder and president of La Haus, told international media.
El Covid-19 ha tenido un impacto significativo en el mercado inmobiliario residencial de América Latina, ya que la desaceleración económica y el aumento de la incertidumbre entre inversionistas, ha obstaculizado el crecimiento a corto plazo. Sin embargo, la pandemia ha estimulado la demanda tanto de propiedades de alquiler como de alojamiento con espacio al aire libre, así como también ha acelerado la digitalización de la industria y ha impulsado la competencia entre los prestamistas hipotecarios.
Impulsado por el aumento de la urbanización y una floreciente clase media, el sector inmobiliario residencial de América Latina ha experimentado una drástica transformación en las últimas décadas, debido a que la inversión del sector privado se ha visto beneficiada por reformas estructurales exitosas. Como resultado, la región alberga actualmente más de 186 millones de unidades residenciales con un valor combinado de 10 mil millones de dólares.
En su "Actualización de las perspectivas de la economía mundial", publicada en junio, el FMI pronosticó que el PIB agregado de la región se reduciría en un 9,4% este año como resultado del impacto de Covid-19, recuperándose en 2021 con un 3,7%.
Si bien es probable que la disminución simultánea de la producción y del consumo ejerza una presión a la baja sobre la actividad inmobiliaria a corto plazo, los factores subyacentes que han impulsado la demanda de los consumidores en los últimos años parecen perdurar.
Además, si bien las políticas de confinamiento y distanciamiento social pueden inhibir la construcción hasta que la pandemia disminuya, el sector de los bienes inmuebles residenciales puede experimentar un aumento de la actividad, según el proveedor de servicios mundiales Engel & Völkers, dado que la propiedad es generalmente considerada como una inversión relativamente a prueba de crisis.
Si bien aún está por verse el impacto exacto a largo plazo de la pandemia, el Covid-19 y las políticas adoptadas para combatirlo están provocando claramente cambios en la estructura de la demanda de vivienda de los consumidores, muchos de los cuales pueden llegar a ser permanentes, junto con cambios en la forma en que los desarolladores piensan en el entorno urbano.
En toda la región, las políticas de confinamiento y el cambio hacia el trabajo remoto han dado lugar a una creciente preferencia de los consumidores por el aire libre y los espacios verdes.
Por ejemplo, en Perú, las propiedades con balcones, terrazas y jardines han aumentado de valor desde el inicio de la pandemia, según Humberto Martínez, presidente de la Cámara Peruana de la Construcción.
No obstante, dado que se estima que el desempleo va a aumentar y los ingresos disponibles van a disminuir a corto y mediano plazo, es probable que la capacidad de adquirir este tipo de propiedad se limite a los que tienen más capacidad económica.
"Sin duda, las medidas de confinamiento de Perú han llevado a un cambio en la demanda de los clientes hacia propiedades con más espacio exterior", dijo William Ticona, gerente general de la promotora inmobiliaria peruana Grupo T&C, a OBG. "Sin embargo, como el espacio es escaso en los apartamentos de la ciudad, esto puede generar costos adicionales para los compradores, lo que significa que probablemente se convertirá en una tendencia que sólo la gente adinerada pueda permitirse".
Este creciente deseo de espacios abiertos se enfrenta a la realidad de un entorno urbano latinoamericano cada vez más denso y vertical, lo que lleva a los arquitectos y diseñadores a hacer nuevas propuestas de desarrollo urbano sostenible.
Por ejemplo, en un debate sobre el futuro del diseño de las ciudades después de Covid-19, Enrique Norten, director de la empresa de arquitectura mexicana TEN Arquitectos, sostuvo que es posible combinar las ventajas de la vivienda de alta densidad con el acceso a los espacios abiertos públicos en algunos de los centros urbanos más grandes y de más crecimiento del mundo.
La disminución prevista del poder adquisitivo de grandes sectores de la población de la región también ha estimulado una mayor innovación y competencia en el mercado entre los prestamistas hipotecarios, con el apoyo de los esfuerzos de los bancos centrales por aumentar la liquidez y estimular los préstamos.
Por ejemplo, en julio dos de los mayores bancos comerciales de México -Santander México y BBVA México- anunciaron nuevas tasas de interés para las hipotecas en respuesta a la pandemia.
Santander declaró que colocaría 10.000 hipotecas a una tasa del 7,75% hasta la segunda mitad del año, mientras que BBVA siguió con el anuncio de que colocaría 18.000 hipotecas a tasas entre el 7,9% y el 10,4% durante el mismo período.
Es probable que este aumento de la competencia entre los prestamistas y los desarrolladores se repita en toda la región y en otros lugares, con el objetivo de crear un entorno más propicio para los compradores.
Las restricciones al consumo también pueden establecerse para estimular la expansión del mercado regional de alquileres, abriendo el camino para el desarrollo de nuevos productos como los contratos de alquiler con promesa de compraventa, según Gene Towle, director de la consultora inmobiliaria mexicana Softec.
Dejando de lado el terrible costo social y humano del Covid-19, un aspecto positivo ampliamente citado ha sido la adopción acelerada de nuevas tecnologías digitales en una serie de sectores y países de todo el mundo.
El sector inmobiliario residencial de América Latina también es parte de esta tendencia, ya que número de empresas nuevas y de actores establecidos han adoptado la digitalización para llevar productos innovadores a los consumidores.
Por ejemplo, la startup de bienes raíces La Haus, con sede en Colombia, que proporciona una plataforma para que los compradores puedan localizar propiedades y cerrar transacciones inmobiliarias de forma digital, recaudó en junio 16 millones de dólares de fondos de capital de riesgo.
Además, en Bogotá y Medellín, la empresa aumentó su cuota de mercado del 4% al 30% durante el primer semestre de 2020 como consecuencia de la pandemia. Debido incremento de las prácticas del trabajo remoto y a un mayor deseo de espacios urbanos abiertos, es probable que esta tendencia a la digitalización continúe tras la resolución de la pandemia.
"Esperamos ver un cambio permanente en línea, por lo menos para la mayoría de los procesos de compra de una vivienda", dijo a los medios internacionales Rodrigo Sánchez Ríos, cofundador y presidente de La Haus.
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