Plusieurs projets de logements sociaux ont été lancés à Djibouti à l’heure où le pays cherche à accélérer la construction d’habitations et à attirer davantage d’investissements privés dans le secteur afin de répondre à une demande croissante.
Début juillet, le président Ismaïl Omar Guelleh a posé la première pierre d’un chantier qui donnera naissance à 1000 logements sociaux destinés aux ménages vulnérables dans le quartier de Balbala, dans la banlieue sud de la ville de Djibouti.
Le projet, financé par China Merchants Holding, a été développé par la Fondation IOG, une organisation à but non lucratif portant le nom du président et créée en 2016 afin d’améliorer l’offre en matière de logements.
Au début du mois de janvier de cette année, la fondation avait déjà construit 650 logements abordables, et 1500 logements supplémentaires étaient en cours de construction, selon la presse locale.
Ce projet fait suite à plusieurs importants projets lancés cette année dans le cadre du « Plan Zéro Bidonville » qui vise à éradiquer tous les logements informels de la capitale et à construire au moins 20 000 logements abordables. Le programme, qui prévoit un loyer mensuel allant de 85 à 230 dollars pour ces nouveaux logements, nécessitera un investissement de 50 millions de dollars au cours des dix prochaines années, selon Urbaplan, une entreprise de Lausanne qui travaille sur le projet.
Les travaux de construction d’un projet immobilier de 840 logements sociaux, financé par le Fonds Saoudien pour le Développement, ont démarré au mois de février, et 504 logements supplémentaires devraient suivre, financés cette fois par le Fonds Arabe pour le Développement Économique et Social, qui siège au Koweït.
En outre, le gouvernement a signé au mois de mai un contrat avec la Chine portant sur le financement de 500 nouveaux appartements dans la capitale. La date de démarrage des travaux n’a pas encore été annoncée.
La hausse de la demande de logements abordables s’inscrit dans un contexte de croissance de la population et de volonté d’améliorer les conditions de vie.
Selon les estimations officielles, Djibouti enregistrerait un déficit de logements d’environ 30 000 unités, qui augmente de quelque 3000 unités par an. Ces besoins sont plus urgents dans la capitale et dans la zone riparienne de Balbala, où résident plus de 500 000 habitants sur les 957 000 que compte le pays et où le taux de croissance annuel moyen de la population est d’environ 4,5%, selon l’Agence Nationale pour la Promotion des Investissements (ANPI).
De plus, si la croissance économique annuelle a dépassé les 5% ces dernières années, atteignant même 6,8% en 2017, les niveaux de pauvreté demeurent inchangés depuis 2002, selon la Banque Africaine de Développement.
Environ 22% de la population vit dans des conditions de pauvreté extrême et près de la moitié de la population en âge de travailler est au chômage, et un rapport autorisé par le gouvernement publié en 2015 estimait qu’à l’époque 50% de la population du pays visait dans des logements de statut provisoire, soulignant encore davantage la nécessité de construire plus de logements sociaux.
Pour remédier à ce problème, les autorités ont entrepris une série de réformes destinées à encourager la construction de logements abordables.
Lors de son discours annuel à la nation au mois de janvier, le président Guelleh a décrété que l’année 2018 serait l’année du logement, s’engageant à accélérer la construction de logements et à la mise en place d’un système pour faciliter l’accès au logement et encourager l’investissement privé dans le secteur.
Cette stratégie fait suite à l’introduction en 2013 de mesures incitatives pour les promoteurs immobiliers, notamment des exonérations fiscales sur certains matériaux de construction importés, ainsi que des exemptions de taxe sur la valeur ajoutée et une réduction de l’impôt sur les bénéfices issus de projets immobiliers de logements sociaux.
Malgré l’introduction de ces mesures, les coûts de manutention au port et à la frontière et les frais de douane restent élevés, tandis que les procédures peuvent être longues, occasionnant des retards pour les projets de construction.
On note toutefois des progrès plus importants en ce qui concerne les permis de construire, dont les procédures d’obtention ont été grandement simplifiées ces dernières années. Djibouti s’est classé à la 84ème place sur les 190 pays analysés dans le rapport « Doing Business » 2018 de la Banque Mondiale, dans la catégorie obtention des permis de construire, gagnant 40 places par rapport à 2016 et se plaçant bien au-dessus de la moyenne des pays de la région MENA.
Several social housing projects have been launched in Djibouti as the country looks to accelerate construction and attract more private investment to the sector to meet rising demand.
In early July President Ismaïl Omar Guelleh laid the first stone for the construction of 1000 low-income housing units in Balbala, a southern suburb of Djibouti City.
The project, funded by China Merchants Holding, was developed by the IOG Foundation, a non-profit organisation named after the president and created in 2016 to improve housing supply.
By early January this year the foundation had built 650 affordable homes, with a further 1500 under construction, according to local press reports.
This follows several key projects initiated this year as part of the authorities’ Plan Zéro Bidonville, or Zero Slums Plan, which aims to eradicate all informal housing in the capital and build at least 20,000 affordable housing units. The plan, which will see renters pay between $85 and $230 per month for units, will require annual investment of $50m over the next 10 years, according to Urbaplan, a Lausanne-based company working on the project.
In February work began on an 840-unit housing project, funded by a grant from the Saudi Fund for Development, while a further 504 units are in the pipeline, to be financed by the Kuwait-based Arab Fund for Economic and Social Development.
Furthermore, in May the government signed a financing deal with China for the construction of 500 new apartments in the capital. The start date for the works has not yet been announced.
The increasing demand for affordable housing comes amid population growth and a focus on boosting living conditions.
Government officials have estimated that Djibouti has a housing deficit of around 30,000 units, which grows by some 3000 per year. These needs are most pressing in the capital and the nearby area of Riparian Balbala, which accommodates more than 500,000 of the country’s 957,000-strong population and has an average annual growth rate of around 4.5%, according to the National Investment Promotion Agency.
Furthermore, although annual economic growth has exceeded 5% in recent years and even reached 6.8% in 2017, poverty levels have remained unchanged since 2002, according to the African Development Bank.
About 22% of the population is living in extreme poverty and almost half of the working-age population is unemployed, while a government-authorised report published in 2015 estimated that, at the time, 50% of the country’s population lived in provisional housing structures, further emphasising the need for more social housing.
To address the situation, the authorities have undertaken a series of reforms to incentivise the construction of affordable housing units.
In his annual address to the nation in January, President Guelleh designated 2018 as the year of housing, pledging to accelerate the construction of housing units and establish a scheme to facilitate access to housing and encourage private investment in the sector.
This comes after several incentives for developers were introduced in 2013, including tax breaks on some imported construction materials, along with breaks on value-added tax and a tax reduction on profits resulting from social real estate projects.
Despite the introduction of the measures, port and border handling, and Customs costs remain high, while procedures can be lengthy, resulting in delays to construction projects.
More progress has been made in the area of construction permits, however, with these processes streamlined significantly in recent years. Djibouti ranked 84th out of 190 countries in the obtaining construction permits category of the World Bank’s 2018 “Doing Business” report, up 40 places from 2016 and above the average for the MENA region.
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