El sólido crecimiento económico de Perú, respaldado por la expansión en sectores clave, impulsará el desarrollo del segmento de espacios de oficinas del mercado inmobiliario de Lima, con nuevas ofertas tanto en los centros tradicionales como en los nuevos distritos comerciales secundarios, de rápido crecimiento.
El aumento de la demanda y las expectativas de una mayor aceleración del crecimiento son los factores principales detrás de la adición de 147,000 metros cuadrados de oficinas grado A y A + en la capital este año, según un informe reciente de la consultora inmobiliaria internacional CBRE.
El informe, publicado en marzo, dice que el espacio adicional proyectado se sumaría a los 146,000 metros cuadrados de área de oficinas construidos en 2017, más de la mitad de los cuales están ubicados en el distrito financiero de San Isidro.
La mayor parte del espacio adicional ya se ha absorbido, con tasas de vacancia registradas en 14.3% para las unidades de grado A y A +, muy por debajo del promedio nacional general de 27%.
La demanda de espacio para oficinas en la mayoría de los grados estaría respaldada por un fuerte crecimiento económico en 2018 y más allá, donde el FMI pronostica la expansión del PBI peruano en 3.7% este año y 4% el próximo. Esto convertirá al país en el actor más importante entre las economías más grandes de América Latina.
El gigante bancario estadounidense JP Morgan es aún más optimista, esperando un crecimiento del PIB de 4.4% este año, gracias al aumento de la inversión pública y privada, mayores ingresos de capital y el aumento de los precios de las materias primas, todo lo cual sustenta la expectativa de un desarrollo creciente en el espacio de oficinas.
Aunque las perspectivas para el segmento de oficinas en 2018 y 2019 son positivas, las rentas de alquiler recién ahora están comenzando a mejorar, después de caer en territorio negativo el año pasado.
El bajo rendimiento de la economía en el primer semestre de 2017, en parte como resultado de fenómenos meteorológicos extremos y un descenso de los precios de los productos básicos, hizo que los alquileres medios de oficinas cayeran durante todo el año pasado; los precios cayeron hasta un promedio de 3% en el cuarto trimestre, de 17 a 16.45 dólares por metro cuadrado, según la consultora inmobiliaria Binswanger Perú.
Los débiles resultados económicos también elevaron las tasas de vacancia en algunas áreas, lo que se vio agravado por el número de empresas que mudaron sus oficinas a medida que aparecían nuevos espacios de primera categoría disponibles en distritos competitivos.
Incluso en este sub-segmento de primera categoría, de oficinas grado A, las rentas disminuyeron ligeramente en el cuarto trimestre, cayendo un 1,1%, aunque esta caída fue mucho menos pronunciada que la del mercado de oficinas en general.
Los conocedores de la industria, sin embargo, han notado un cambio en los patrones de alquiler que puede impulsar el crecimiento en un mercado de alquiler de oficinas de nicho.
Un número creciente de startups y de pequeñas y medianas empresas están impulsando la demanda de espacios boutique de entre 20 y 100 metros cuadrados. Según la Asociación de Empresas de Bienes Raíces del Perú, en 2017 se vendieron 1300 oficinas boutique, que comprenden un espacio acumulado de 100,000 metros cuadrados.
Se prevé que la demanda de oficinas más pequeñas continúe durante este año, a medida que más emprendedores busquen formalizar sus acuerdos de trabajo, lo que contribuirá a un aumento en los precios.
"Disminuir el tamaño de las oficinas permite a los desarrolladores inmobiliarios aumentar los precios, por lo tanto, hacer que los proyectos sean más rentables y resistentes a las crisis económicas", dijo a OBG Pierre Giannoni, gerente general de la firma de inversión inmobiliaria Swiss Capitals.
Se espera que el crecimiento en este sub-segmento sea más pronunciado en San Borja, San Miguel, Barranco y Magdalena, en la capital, así como en las ciudades de Arequipa y Trujillo.
Por otra parte, el espacio de oficinas de tamaño convencional continúa diversificándose desde los principales distritos comerciales centrales de Lima hacia áreas como San Borja, que gana popularidad en la medida en que se desarrollan nuevos proyectos para competir con las ubicaciones del centro de la ciudad.
Las estimaciones actuales ubican la tasa de vacancia en las oficinas en San Borja muy por debajo del promedio del mercado, con poco más del 2% de oficinas vacías, lo que refleja el aumento de la demanda y la escasez de nuevos espacios. Ambos factores deberían servir como incentivos para que los desarrolladores lancen nuevos proyectos en el distrito.
Parte del atractivo de San Borja y otros distritos recién abiertos es la facilidad de acceso, ya que estas áreas están bien comunicadas por la infraestructura vial y son menos propensas a la congestión del tráfico. El desarrollo también se ve impulsado por una mayor disponibilidad y menores precios de los terrenos, en comparación con los distritos comerciales centrales más maduros.
Con tiempos de construcción que van de 18 meses a dos años, se espera que los nuevos desarrollos estén disponibles apenas a finales de 2019; sin embargo, es probable que el fuerte crecimiento económico mantenga el impulso para proyectos adicionales y garantice que se absorba el nuevo espacio.
Robust economic growth in Peru, supported by expansion in a number of key sectors, will drive development in the office space segment of Lima’s real estate market, with new offerings coming to both traditional centres and rapidly developing secondary business districts.
Rising demand and expectations of a further acceleration in growth are the main factors behind the addition of 147,000 sq metres of grade-A and A+ office space in the capital this year, according to a recent report by international property consultancy CBRE.
The report, released in March, said the projected additional space would add to the 146,000 sq metres of office area constructed in 2017, more than half of which was located in the San Isidro financial district.
Most of the additional space has already been absorbed, with vacancy rates for grade-A and A+ units registered at 14.3%, well below the overall national average of 27%.
Demand for office space across most grades should be supported by strong economic growth in 2018 and beyond, with the IMF forecasting Peru’s GDP will expand by 3.7% this year and 4% the next. This will make it the strongest performer among larger Latin American economies.
US banking giant JP Morgan is even more bullish, expecting GDP growth of 4.4% this year on the back of increased public and private investment, stronger capital inflows and rising commodity prices – all of which are expected to support office space development.
Though the outlook for the office segment in 2018 and 2019 is positive, rental returns are only now starting to improve after drifting into negative territory last year.
The poor performance of the economy in the first half of 2017, in part resulting from extreme weather events and a dip in commodity prices, saw average office rents decline throughout last year; prices dropped to an average of 3% in the fourth quarter, from $17 to $16.45 per sq metre, according real estate consultancy Binswanger Perú.
Weaker economic performance also pushed up vacancy rates in some areas, exacerbated by a number of companies moving offices as new prime space came on-line in competing districts.
Even in the prime, grade-A office subsegment, rents eased marginally in the fourth quarter, sliding by 1.1%, though this dip was far less pronounced than that of the broader office market.
Industry insiders have, however, noted a shift in rental patterns that may fuel growth in a niche office rental market.
A growing number of start-ups and small and medium-sized companies are driving demand for boutique spaces of between 20 and 100 sq metres. According to the Association of Real Estate Companies of Peru, 1300 boutique offices, comprising a cumulative 100,000 sq metres of space, were sold in 2017.
Demand for smaller offices is forecast to continue through this year, as more entrepreneurs seek to formalise their working arrangements, contributing to a rise in prices.
“Decreasing the size of offices allows real estate developers to increase prices, therefore making projects more profitable and resilient to economic shocks,” Pierre Giannoni, general manager of real estate investment firm Swiss Capitals, told OBG.
Growth in this subsegment is expected to be most pronounced in San Borja, San Miguel, Barranco and Magdalena in the capital, as well as the cities of Arequipa and Trujillo.
Conventionally sized office space, meanwhile, is continuing to spread out from the main central business districts in Lima, with areas such as San Borja gaining popularity as new developments are rolled out to compete with downtown locations.
Current estimates put the office vacancy rate in San Borja well below the market average, with just over 2% of rentals remaining empty, reflecting increased demand and a shortage of new space. Both of these factors should serve as incentives for developers to launch new projects in the district.
At least some of the appeal of San Borja and other newly opened districts is the ease of access, as these areas are well served by road links and less prone to traffic congestion. Development is also fuelled by the greater availability and lower prices of land compared to the more mature central business districts.
With build times running between 18 months and two years, new developments are not expected to come on-line until the end of 2019; however, strong economic growth is likely to sustain momentum for additional projects and ensure that new space is absorbed.
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Register Here×El sólido crecimiento económico del Perú en la última década se vio acompañado por un incremento igualmente considerable del tráfico aéreo, que aumentó a más del doble en los pasados cinco años,...
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