Les responsables du gouvernement sont à la recherche de partenariats et de nouveaux programmes afin de pallier la pénurie de logements abordables à Djibouti.
A la mi septembre, le président Ismaïl Omar Guelleh a annoncé la mise en œuvre d'un plan de relance du logement social. Ce plan, qui se concrétisera par la construction de 20 000 unités, est financé par divers bailleurs de fonds, dont l'Arabie saoudite, le Koweït, le Maroc et la Chine.
Bien que le montant total du programme n'ait pas encore été révélé, les locataires devront s’acquitter de loyers oscillant entre 15 000 francs Djibouti (84,40 dollars) et 40 000 francs Djibouti (225 dollars), selon la presse.
D'après Abdourahman Ali Ahmed, responsable du service des finances et de l'administration du Fonds de l'habitat, il manquerait chaque année entre 2 500 et 3 000 logements à Djibouti, à cette pénurie s'ajoute un déficit structurel d'environ 30 000 logements qui s'est creusé au cours des dix dernières années.
Afin de pallier cette pénurie et d'offrir un toit aux personnes qui vivent actuellement dans des bidonvilles ou dans des immeubles insalubres à Djibouti, un pays de 900 000 habitants, le gouvernement s'engage à offrir à la population un plus grand choix de logements abordables.
Fin juillet 2016, Amina Abdi Aden, secrétaire d'Etat chargée du logement et Mohammed Nabil Benabdallah, ministre marocain de l’Habitat et de la Politique de la Ville, ont signé un protocole d’entente portant sur l’échange d’expertise et le partage de bonne pratique en matière de lutte contre l’habitat insalubre et de développement du logement social.
Le protocole d’entente prévoit la création de partenariats bilatéraux entre des entreprises de construction, d'ingénierie et de promotion immobilière d'une part, et d'associations professionnelles d'autre part.
Conformément à l'entente, le Maroc apportera une assistance technique au gouvernement de Djibouti afin qu'il puisse mener à bien son initiative appelée Djibouti, zéro bidonville, qui vise à mettre fin à l'habitat précaire dans ce pays de la Corne de l'Afrique. Ce programme, qui est à l'étude depuis 2013, devrait coûter quelque 4,1 milliards de francs Djibouti (23 millions de dollars) et s'étendre de 2015 à 2019.
Djibouti souhaite s'inspirer du succès remporté par le projet Villes Sans Bidonvilles, qui a permis en 2014 au Maroc de supprimer les bidonvilles dans 55 villes sur 85. Dans le cadre de cette initiative, 82 % des foyers qui vivaient dans ces bidonvilles ont été relogés dans des habitations adéquates, selon les chiffres avancés par le gouvernement.
Depuis 2003, Djibouti investit en moyenne 15 millions de dollars par an, soit entre 2 et 3 % du budget national annuel, dans des programmes de logement, d'après le Centre for Affordable Housing Finance in Africa.
Ces investissements ont augmenté l'année dernière alors que le gouvernement avait alloué près de 20,3 millions de dollars à la question du logement, et en particulier à des projets de développement et de rénovation en milieu urbain.
« Conformément à la stratégie mise en place, l'Etat se chargera de répondre aux besoins en logement des foyers aux revenus les plus bas et le secteur privé, quant à lui, peut et devrait s'occuper des autres catégories de la population », a déclaré à OBG en début d'année Mme Aden. « Jusqu'à présent le secteur privé ne joue qu'un rôle limité dans le secteur immobilier. » En effet, les investissements privés sont surtout attirés par la banque, le commerce et les transports.
Ainsi, Djibouti a mis en œuvre des mesures visant à encourager le secteur privé à investir dans le logement social.
Les mesures en vigueur depuis l'adoption de la Loi no 13/AN/13/7ème en 2013 proposent un éventail d'avantages aux promoteurs immobiliers qui s'engagent à bâtir des logements pour les foyers à faibles revenus : des allègements de la taxe à la consommation et de la taxe à la valeur ajoutée ainsi que des réductions d'impôt sur les importations de matériaux de construction ainsi que sur les profits réalisés sur lesdits projets de construction.
Comme dans de nombreux autres pays limitrophes, le secteur du logement résidentiel à Djibouti peine à se développer en raison notamment d'un manque d'accès au crédit. En effet, les foyers ont souvent des difficultés à obtenir des prêts à cause des exigences en matière de garantie, des taux d'intérêt élevés, des capacités d'épargne insuffisantes, etc.
« Il est essentiel de se pencher sur la question de l'accès au financement si nous voulons pallier la pénurie de logements », a rappelé à OBG Mme Aden. « Il existe à Djibouti une classe moyenne qui souhaite devenir propriétaire de son logement, mais qui ne répond pas aux critères très stricts des banques. »
Djibouti a ainsi annoncé son projet de créer la Banque de l'habitat de Djibouti (BHD), qui sera chargée d'assurer un meilleur accès aux prêts dans le secteur du logement résidentiel.
L'institution sera dotée d'un budget de 2,6 milliards de francs de Djibouti (14,7 millions de dollars) destiné à financer des mesures telles que des garanties de crédit pour les prêts immobiliers et le subventionnement partiel des taux d'intérêt pour les acheteurs dont les revenus sont faibles. Selon les prévisions de l'Etat, la BHD octroiera jusqu'à 5 000 prêts immobiliers et les taux d'intérêt, quant à eux, seront plafonnés à 5 %, d'après les propos de Mme Aden repris par les médias internationaux.
Pour les responsables du secteur du logement, la création de la BHD favorisera le développement du secteur en levant les obstacles rencontrés par les prêteurs et les futurs propriétaires.
Government authorities are looking to partnerships and new programmes in a bid to address Djibouti’s affordable housing deficit.
In mid-September President Ismaïl Omar Guelleh announced a social housing plan that will provide 20,000 units, funded by grants from multiple donors, including Saudi Arabia, Kuwait, Morocco and China.
While the total value of the programme has yet to be disclosed, the completed housing units are expected to cost tenants between DJF15,000 ($84.40) and DJF40,000 ($225) per month, according to press reports.
Djibouti’s annual housing deficit stands at around 2500 to 3000 units per year, according to Abdourahman Ali Ahmed, head of the administrative and financial department at Djibouti’s Housing Fund, in addition to a structural housing deficit of around 30,000 homes that has been accumulated over the past decade.
To help tackle the shortfall, and to provide accommodation for residents currently living in slums or substandard buildings, the government is working to expand the 900,000-person country’s affordable housing options.
To this end, in late July Amina Abdi Aden, secretary of state for housing, and Mohammed Nabil Benabdallah, Morocco’s minister of housing and urban policy, signed a memorandum of understanding (MoU) to reduce substandard housing and provide affordable and safe lodging through the sharing of expertise and best practices.
The MoU also includes provisions on the creation of bilateral partnerships between construction, engineering and property development companies, and professional organisations.
Under the terms of the agreement, Morocco will provide technical assistance for Djibouti’s Zéro Bidonville (Zero Slums) initiative – a scheme that has been under discussion since 2013 and aims to reduce informal housing in the Horn of Africa country. The programme will cost an estimated DJF4.1bn ($23m) over the 2015-19 period.
Djibouti is looking to emulate the success of Morocco’s Villes Sans Bidonvilles (Cities Without Slums) project, which, after a decade in operation, had eliminated slums in 55 out of 85 cities as of 2014, with 82% of households living in those slums having acquired adequate housing, according to official figures.
Djibouti has invested an average of $15m per year, or roughly 2-3% of the country’s annual budget into housing programmes, since 2003, according to the Centre for Affordable Housing Finance in Africa.
This allocation increased last year, with the government spending around $20.3m, the majority of which was earmarked for urban development and renewal projects.
“The strategy that has been defined implies that the state will take care of housing needs for the lowest-income groups, while for the other segments, the private sector can and should take more of an initiative,” Aden told OBG earlier this year, noting that “until now the private sector’s contribution to the real estate market has been limited”, with private investment geared primarily towards banking, commerce and transport.
As a result, Djibouti has enacted incentives to encourage private investment in the affordable housing segment.
Ongoing incentives introduced in 2013 with Law No. 13/AN/13/7th extend a number of benefits to low-income housing developers, such as tax breaks on interior consumption tax, value-added tax and imports of construction materials, as well as a reduction of taxes on profits from social housing projects.
As with many frontier markets on the continent, one of the key barriers to expanding residential activity in Djibouti is a lack of credit. Households often face obstacles in obtaining loans ranging from collateral requirements to high interest rates and insufficient saving capacity.
“Access to financing is a major issue in resolving the need for housing,” Aden told OBG earlier this year. “Djibouti has a middle class that wants to be owners of their property, but who do not meet the bank’s rather strict criteria.”
To this end, Djibouti has announced plans to establish the Housing Bank of Djibouti (Banque de L’Habitat de Djibouti, BHD), which will be dedicated to providing greater access to lending for the residential sector.
The bank will be endowed with a DJF2.6bn ($14.7m) fund designed to finance measures such as credit guarantees for home loans and the partial subsidisation of interest rates for low-income homebuyers. The authorities expect the BHD to offer a total of 5000 housing credits, while interest rates on housing loans will be capped at 5%, according to an interview with Aden cited in international media.
Housing officials are looking for the establishment of the bank to jump-start the country’s housing sector, incentivising both lenders and homebuyers by reducing risks and barriers.
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