A l’approche des élections générales prévues fin août, le gouvernement du Gabon entend accélérer le rythme des constructions de logement social pour résorber son important déficit en la matière.
Le taux d’urbanisation du Gabon est parmi les plus hauts d’Afrique et s’élevait à 86.9 % en 2014. L’urbanisation progressant à un rythme supérieur à la croissance du parc immobilier résidentiel, environ 200 000 logements manquent aujourd’hui à l’appel dont 160 000 à Libreville même.
Pour répondre à ce besoin, le gouvernement du Président Ali Bongo Ondimba a annoncé qu’il en ferait un axe prioritaire d’investissement. Ainsi, il a pris l’engagement de construire près de 35 000 logements abordables sur sept ans. Mais les retards se sont accumulés.
Fin janvier, le ministère en charge de l'Habitat, de l'Urbanisme et du Cadastre a organisé un tirage au sort en vue d’attribuer 872 logements sociaux à des familles à revenus modestes à Angondjé au nord de Libreville.
L’Etat a intégralement financé le projet, l’assistance à la maîtrise d’ouvrage ayant été confiée à l’Agence Nationale des Grands Travaux d’Infrastructures. Au total, 3 000 dossiers ont été déposés, soit près de quatre fois le nombre de logements disponibles.
Les unités, préfabriquées en Turquie, comprennent des maisons d’une, deux et trois chambres, des appartements trois pièces et des appartements sur deux étages, avec des mensualités allant de 35 000 CFA (53 €) à 190 000 CFA (290 €).
Ce projet fait partie du programme d’aménagement Alhambra. Mené par la Société Nationale du Logement Social (SNLS), il vise la construction de logements subventionnés et abordables dans cette zone à concurrence de 13 700 unités au total.
Côté demandeurs, soulignons que l’accès à un financement en banque ne fait pas partie des conditions d’attribution. Leurs revenus mensuels doivent en revanche être compris entre 150 000 CFA (230 €, soit le salaire minimum) et 600 000 CFA (915 €), selon la taille du logement.
Pour résorber le déficit de logement, le gouvernement a promis la construction de 5 000 logements par an à compter de 2009. Néanmoins, le nombre de lots bâtis depuis cette date a été largement à la traîne.
Les obstacles au développement de l’offre de logement abordable sont similaires à ceux d’autres marchés en Afrique. Dans certains cas, les promoteurs immobiliers du secteur privé sont limités par les retards pris par les autorités publiques dans l’aménagement des voies d’accès et les travaux de raccordement.
Si la construction de nouveaux logements a progressé, les contraintes budgétaires ont pesé sur les travaux d’infrastructure, notamment de raccordement, selon le directeur général de la SNLS, Paul Mapessi.
« Dans certaines zones, le taux d’achèvement des travaux frôlait les 90 %. Mais les promoteurs ont dû ralentir la cadence, car ces logements n’étaient pas encore raccordés aux services publics », a-t-il déclaré à OBG.
Il faut dire que les dépenses publiques ont souffert de la baisse des recettes de l’Etat. En cause : des revenus des hydrocarbures en berne, ce qui a pesé sur le budget général. La balance budgétaire du pays est passée d’un excédent de 2.5 % du PIB en 2014 à un déficit de 2.3 % l’année dernière. Dans le même temps, selon le FMI, le taux d’endettement a dépassé le plafond de 35 % du PIB que s’était fixé le pays.
Pour tenter de combler ce déficit, le gouvernement explore de plus en plus la piste du partenariat avec des investisseurs internationaux pour créer le parc immobilier résidentiel dont le pays a tant besoin.
Selon les médias locaux, le gouvernement négocie actuellement avec le groupe chinois Guangdong-Yihua la construction d’environ 1 000 logements dans le quartier de Bambouchine à Libreville, avec du bois de construction d’origine locale.
De plus, la SNLS construit actuellement 2 000 autres villas de trois chambres à Bikélé dans la commune de Ntoum. Les lots sont vendus entre 23 millions CFA (35 000 €) et 42 millions CFA (64 000 €). Quelque 40 lots devraient être livrés dans les prochains mois.
Ces projets immobiliers sont financés grâce à un partenariat entre la SNLS, l’Union Gabonaise de Banque et la Banque Internationale pour le Commerce et l’Industrie du Gabon, qui proposent des prêts immobiliers à des taux subventionnés.
Les deux banques aideront les nouveaux propriétaires à emprunter sur une période allant jusqu’à 15 ans avec un taux d’intérêt de 10 % maximum. Si les banques doivent encore finaliser l’échéance de 15 ans, elles ont d’ores et déjà offert des financements sur 12 ans assortis de taux d’intérêt de seulement 8 % dans certains cas.
« Afin de réduire les coûts, le gouvernement accordera également des titres fonciers gratuitement pour les projets de logement social et les entreprises de construction bénéficieront d’incitations fiscales, » déclare à OBG, Désiré Guedon, ministre de l’urbanisme et du logement.
Si la réforme des titres fonciers, entamée par la relativement jeune Agence Nationale de l'Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre, est en cours de déploiement et devrait permettre de faciliter l’accès des Gabonais aux prêts immobiliers (les titres fonciers faisant souvent office de garantie pour les banques), la pénurie de logements résidentiels a exercé ces dernières années une pression sur les prix.
« Le système de guichet unique mis en place par l’ANUTTC a permis de réduire de cinq ans à 180 jours les délais d’attente nécessaires à l’octroi des titres fonciers sur les terrains ne relevant pas du domaine de l’Etat, » rapporte Guedon à OBG. « Pour les terrains relavant du domaine de l’Etat, les délais d’attente sont désormais réduits à deux semaines. »
Les prix de l’immobilier résidentiel à Libreville pour les logements d’entrée de gamme sont passés d’environ 200 000 CFA/m2 (305 €) en 2010 à 300 000 CFA/m2 (460 €) aujourd’hui. Dans le segment haut de gamme, les prix oscillent entre 600 000 CFA (915 €) et 1 million CFA/m2 (1 525 €).
With general elections scheduled for late August, the government of Gabon is looking to accelerate progress on building social housing units to narrow the country’s sizeable housing gap.
The level of urbanisation in Gabon – the highest in Africa at 86.9% in 2014 – has outpaced residential real estate development, resulting in an estimated housing deficit of around 200,000 units, including 160,000 in Libreville alone.
In response, President Ali Bongo Ondimba’s administration has declared housing a key priority in terms of capital spending, pledging to construct some 35,000 affordable homes over seven years, although the roll out of new housing stock has faced delays.
In late January the Ministry of Housing, Urban Planning and Land Registry conducted a housing lottery, awarding 872 social housing units for rent to low-income families in Angondjé, north of Libreville.
The project was fully financed by the state, with the National Agency for Public Infrastructure Works acting in an advisory capacity, and the number of prospective tenants exceeded the number of available units nearly four-fold, with 3000 applications submitted.
The units, which were prefabricated in Turkey, were a mix of one-, two- and three-bedroom houses, as well as three-room apartments and duplexes, priced on a sliding scale of between CFA35,000 (€53) and CFA190,000 (€290) per month.
The allotment forms part of the Alhambra programme, a redevelopment project in Angondjé being carried out by the National Agency for Social Housing (Société National de Logements Sociaux, SNLS), which aims to develop a variety of subsidised and affordable housing in the area for a total of 13,700 units.
Importantly, applicants do not need access to bank financing to take part in the programme. They can qualify on the basis of earning between CFA150,000 (€230) – the minimum wage – and CFA600,000 (€915) per month, depending on the size of the unit.
To reduce the housing shortage, the government promised to build 5000 houses each year starting in 2009. Since then, however, the number of units produced has fallen significantly behind target.
Obstacles to expanding low-income housing are similar to those found in other markets across Africa. In some cases, private developers are limited by delays in government projects to build access roads and provide utility connections.
While some progress has been made on developing new units, funding for supporting infrastructure, such as utilities, has also come under pressure, according to Paul Mapessi, managing director of the SNLS.
“In some areas where developments were around 90% complete, developers needed to slow down, as utilities were not yet in place to service these homes,” he told OBG.
A decrease in government funding has impacted public capital expenditures, with lower hydrocarbons revenues tightening the public purse strings. The country’s fiscal balance swung from a surplus of 2.5% of GDP in 2014 to a 2.3% deficit last year, while the public debt rose above the self-imposed ceiling of 35% of GDP, according to the IMF.
To help bridge the gap, the government is increasingly exploring partnerships with international investors to create much-needed residential housing stock.
According to local media reports, the administration is in discussions with China’s Guangdong-Yihua to build around 1000 homes in Bambouchine, a neighbourhood in Libreville, with a focus on using locally sourced wood in their construction.
The SNLS is building another 2000 three-bedroom villas in Bikélé, in the commune of Ntoum, with per-unit costs ranging from CFA23m (€35,000) to CFA42m (€64,000). Some 40 units are expected to be made available in the coming months.
The housing developments are being financed through a partnership between the SNLS, the Union Gabonaise de Banque and Banque Internationale pour le Commerce et l’Industrie du Gabon, which offer subsidised home loans.
These two banks will help new owners access bank credit at a maximum interest rate of 10% and a maturity of up to 15 years. While the banks have yet to extend credit on a full 15-year basis, they have offered 12-year financing terms and interest rates of as low as 8% in some cases.
“In an effort to lower costs, the government will also provide free land titles for social housing projects, as well as several fiscal incentives to construction companies,” Désiré Guedon, minister of urbanism and housing, told OBG.
While reforms on land titles, via the relatively new Agency for Urban Planning, Topographical Works and Land Registry, are currently under way and should make it easier for Gabonese citizens to take out mortgages – as land titles are often demanded as collateral by banks – the shortage of residential units has put upward pressure on prices in recent years.
“The single window system put in place by the ANUTTC has reduced delays for receipt of a land title from five years to 180 days on parcels not owned by the state,” Guedon told OBG. “For parcels that are state owned, it is down to two weeks.”
The cost of basic residential units in Libreville rose from around CFA200,000 (€305) per sq metre in 2010 to the current CFA300,000 (€460), while higher-end units are currently priced at between CFA600,000 (€915) and CFA1m (€1525) per sq metre.
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