Le ralentissement des prix de l’immobilier enregistré l’an dernier par le Maroc n’a eu que peu de répercussions sur le volume des transactions et le nombre total des ventes à travers le pays s’affiche à la hausse.
Selon des données publiées par Bank Al Maghrib, l’indice des prix des actifs immobiliers a enregistré un repli de 0,8% sur l’année 2014, contre une hausse de 1,3% en 2013. Les prix des biens résidentiels, c’est-à-dire des appartements, des villas et des maisons, ont reculé de 0,6% en 2014, donnant le ton pour le marché tout entier. Ce sont les prix des maisons et des villas qui ont connu les baisses les plus marquées, chutant de 0,9% et 1,7% respectivement, mais les prix des appartements ont également subi un léger recul.
Malgré cette chute des prix, le volume global des transactions a augmenté de 12% en glissement annuel en 2014, contre une diminution de 5% en 2013, le segment résidentiel représentant près des trois-quarts du total des transactions ; les ventes d’appartements ont à elles seules contribué à hauteur de plus de deux-tiers au total des transactions. La hausse la plus importante des transactions a été enregistrée à Casablanca, ville qui compte 3 millions d’habitants et où la demande d’immobilier résidentiel, mais également d’espace commercial, reste élevée.
Les activités du secteur immobilier se sont stabilisées, après avoir connu une hausse en 2007 puis une baisse dans les années qui ont suivi. Le secteur a bénéficié du soutien de l’Etat, qui a déployé un ensemble de mesures fiscales incitatives, parmi lesquelles des exonérations d’impôts à destination des projets de construction de plus de 500 unités. Les acheteurs disposant de faibles revenus ont quant à eux vu leur accès à la propriété encouragé par une exonération de la taxe sur la valeur ajoutée lors de l’achat d’un bien immobilier neuf.
L’Etat cherche également à attirer des promoteurs et des constructeurs immobiliers sur le segment du marché du milieu de gamme, qui ne dispose pas de suffisamment de maisons, et également sur le segment des habitations à bas prix, qui affiche un déficit de quelque 650 000 logements. L’Etat vise la construction de 17 000 unités par an.
En revanche, le segment du luxe a subi un déclin important du fait d’un environnement économique international anémique, en particulier en Europe, et de l’impact du Printemps Arabe, qui a ébranlé la confiance des investisseurs.
Si les marges des opérateurs se sont vues considérablement réduites en 2014, les prix bas ont tiré la demande vers le haut dans un marché favorable aux acheteurs. Les ventes d’appartements ont grimpé de près de 17% et les ventes d’immobilier commercial ont augmenté de 13,5%. Les ventes de maisons individuelles ont chuté de près de 10% en glissement annuel, un phénomène qui s’explique en partie par le fait que les logements sociaux ont constitué le moteur principal des activités des secteurs du bâtiment et de l’immobilier au cours des dernières années.
Les prix des appartements à Casablanca et à Rabat, les deux principaux marchés de l’immobilier résidentiel, ont augmenté en 2014 de 0,1% et 0,5% respectivement. La stagnation des prix à Casablanca a contribué à faire grimper les ventes d’appartements de 33,4% en glissement annuel, la plus forte hausse toutes catégories enregistrée l’an dernier. Rabat est la seule ville à avoir connu une hausse à la fois des prix et des ventes d’appartements en 2014, ce qui montre bien la forte demande que continue d’enregistrer la capitale du royaume.
Des prix revus à la baisse ont également entrainé une hausse de 24,2% des ventes d’appartements à Marrakech, mais celle-ci ne s’élève qu’à 1% à Tanger, le marché du nord du pays ralentissant légèrement suite à la forte croissance due au développement des activités industrielles de la ville ces dernières années.
Une demande soutenue en matière de logements abordables a contribué à une diversification des recettes pour certains promoteurs du pays. Le constructeur immobilier Résidences Dar Saada, fort de solides résultats en 2014, a levé 1,13 milliard de dirhams (105 millions d’euros) lors de son introduction à la Bourse de Casablanca début décembre. L’entreprise, qui se spécialise dans les logements sociaux et le moyen standing, a annoncé une hausse de 73% de ses ventes en glissement annuel pour le premier semestre de 2014. En tout, 5,24 millions d’actions ont été mises en vente à raison de 215 dirhams (20 euros) l’action, valorisant l’entreprise à 5,3 milliards de dirhams (494 millions d’euros). L’émission, qui a été largement sursouscrite, aurait reçu des demandes pour un montant avoisinant les 4 milliards de dirhams (373 millions d’euros).
Cette introduction fait figure de point positif dans une année qui n’a pas été facile pour les grands promoteurs marocains sur les marchés financiers, les cours des actions de certains des principaux promoteurs du pays, tels que le Groupe Addoha et Alliances, ayant reculé en 2014 et au premier trimestre de 2015. L’ouverture en octobre 2014 d’une enquête sur la corruption au sein du grand promoteur public du Maroc, la Caisse Générale Immobilière (CGI), a également eu un impact sur la confiance des investisseurs.
Les fondamentaux du marché restent toutefois relativement solides, et les perspectives à moyen et long terme sont renforcées par une forte demande d’unités de logements à bas prix, le pays souffrant en effet d’un déficit persistant de logements abordables dans ses zones urbaines, ainsi que par la possibilité d’une hausse des ventes de l’immobilier haut de gamme qui devrait découler de la reprise économique européenne.
A slowdown in property prices last year in Morocco had little impact on transaction volumes, with the overall number of sales across the country increasing.
According to data from Bank Al Maghrib, the overall real estate index fell by 0.8% in 2014, compared with a 1.3% rise in 2013. The residential price index for apartments, villas and homes eased 0.6% in 2014, setting the overall tone for the market. The sharpest declines were seen in home and villa prices, which dropped 0.9% and 1.7%, respectively, though apartment prices also dipped slightly.
Despite falling prices, overall transaction volumes increased 12% year-on-year (y-o-y) in 2014, against a 5% decrease in 2013, with the residential segment representing almost three-quarters of all transactions; and apartment sales alone contributed to more than two-thirds of total transactions. The biggest uptick in transactions was seen in Casablanca, which has a population of 3m people and where demand for residential as well as commercial space remains strong.
Activity in the real estate sector has stabilised, following a rise in 2007 and subsequent dip in the years that followed. The sector has been buoyed by the rollout of a government-sponsored financial incentive package that includes tax exemptions for developments of more than 500 units. Lower-income buyers, meanwhile, have been encouraged to become homeowners through a value-added tax exemption on a new acquisition.
The government also seeks to channel real estate developers and builders to the mid-range market segment, where houses are in short supply, and also to the low-income segment, where the housing deficit stands at some 650,000. The government is aiming to build 17,000 units per year.
By contrast, the luxury segment has witnessed a sharp fall in demand due to a sluggish international economic environment, particularly in Europe, as well as the impact of the Arab Spring, which shook foreign investors’ confidence.
While operators’ margins were squeezed in 2014, the lower prices pushed up demand in a buyers’ market. Apartment sales jumped almost 17% and commercial property sales increased 13.5%. Sales of single-family homes dropped nearly 10% y-o-y, partly a reflection of social housing being the main driver of construction and real estate activity over the past few years.
Prices of apartments in Casablanca and Rabat, the two principal residential markets, rose 0.1% and 0.5%, respectively, in 2014. The price stagnation in Casablanca helped to push apartment sales up 33.4% y-o-y, the single largest increase across all categories last year. Rabat was the only city to see an increase in both apartment prices and sales in 2014, underlining continued strong demand in the nation’s capital.
Lower prices also pushed apartment sales up 24.2% in Marrakech but only by 1% in Tangiers, as the northern market cooled somewhat after strong growth driven by the city’s expanding industrial activity in recent years.
Steady demand for affordable housing has helped diversify revenues for some of the country’s developers. House builder Residences Dar Saada raised Dh1.13bn (€105m) via an initial public offering on the Casablanca Bourse in early December, on the back of strong results in 2014. The firm, which focuses on low- and middle-income housing, announced a 73% y-o-y increase in sales for the first half of 2014. In total, 5.24m shares were offered at Dh215 (€20) per share, valuing the company at Dh5.3bn (€494.4m). The issue was heavily oversubscribed, reportedly receiving demands for nearly Dh4bn (€373m).
The listing was a bright spot in an otherwise difficult year for major Moroccan developers on the stock market, with share prices for some of the country’s larger developers, such as Groupe Addoha and Alliances, declining in 2014 and through the first quarter of 2015. A corruption investigation into Morocco’s major state-run developer, the Caisse Générale Immobilière (CGI) in October 2014, has also impacted investor confidence.
However, the fundamentals of the market remain fairly strong, with medium- and long-term prospects buttressed by strong demand for housing units on the lower end of the price spectrum, in the face of persistent affordable housing deficits in urban areas, as well as the scope for increased high-end sales on the back of a European recovery.
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