Gabon : Faciliter les projets immobiliers

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Après plusieurs mois de stagnation, le Gabon commence enfin à voir les fruits de sa politique de redressement du déficit en logements. Le coup d’envoi des travaux d’une poignée de grands projets immobiliers résidentiels devrait être donné très prochainement et le gouvernement a rationnalisé les procédures d’accès à la propriété foncière, démarche qui ne peut qu’être saluée par les investisseurs.

En mai, la nouvelle Agence Nationale de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre (ANUTTC) a introduit un système de guichet unique afin de simplifier la procédure d’acquisition de terres. En coordonnant les actions des différents ministères qui interviennent dans la délivrance de titres, le guichet unique devrait réduire les délais d’obtention d’un titre foncier de 10 ans à seulement 180 jours et ramener le nombre d’étapes administratives de 134 à 7.

Dans la passé, acquérir des terres pour des projets immobiliers s’avérait un processus lent et problématique, surtout pour les particuliers et les promoteurs immobiliers réalisant des projets à petite échelle. Le nouveau système devrait accélérer considérablement l’accès à la propriété, même si le manque d’espace disponible dans et autour de la capitale reste un problème.

L’ANUTTC a été créée en 2011, dans le cadre d’une politique généralisée de restructuration du secteur de l’immobilier. En juin 2011, le président Ali Bongo Ondimba a procédé à une réorganisation du Ministère de l’Habitat, remplaçant la plupart de ses responsables.

La réforme comprenait également la création de plusieurs organismes et la mise en œuvre de nouvelles politiques : l’ANUTTC a été créée pour planifier et superviser tous les projets fonciers et immobiliers, assurer la conservation du cadastre et étendre celui-ci à l’ensemble du pays, et faciliter l’acquisition et le transfert de titres de propriété. La mise en place du guichet unique constitue la première réforme majeure de cette stratégie.

A cela s’ajoute la création d’un Conseil National de l’Habitat, qui compte des représentants du secteur public et du secteur privé, dont la mission est de concevoir et mettre en œuvre une politique nationale cohérente en matière de logements sociaux. Enfin, un nouveau plan d’urbanisme pour l’ensemble du Gabon, baptisé SmartCode, a été mis en place, qui servira de schéma directeur à tous les futurs projets d’expansion urbaine. Pour répondre aux exigences du Smartcode, la planification de projets immobiliers intégrés sera requise, comprenant notamment des systèmes de collecte des déchets et de traitement des eaux ainsi que des infrastructures de santé et d’éducation, ce qui permettra un développement urbain plus durable.

A l’origine de la restructuration au Ministère de l’Habitat se trouvait un désir d’éliminer les obstacles administratifs en partie responsables du peu de progrès de la politique gouvernementale d’augmentation de l’offre de logements sociaux. Selon les estimations, le Gabon accuserait un déficit de 200 000 logements, dont 160 000 concentrés dans la capitale. En plus des problèmes sociaux évidents posés par cet état de fait, le manque de logements incite les propriétaires à manipuler les prix, ce qui pourrait entraîner l’apparition d’une bulle immobilière.

Le président avait annoncé la construction par l’Etat de 5 000 nouvelles unités par an à partir de 2010 mais ce n’est que récemment que l’on a pu entrevoir un progrès. L’Agence Nationale des Grands Travaux (ANGT) a conclu sa première série de contrats pour des projets de logements sociaux fin 2011. L’Etat devrait investir dans de tels projets à hauteur de 396 milliards de francs CFA (763,7 millions de dollars) au cours des cinq prochaines années.

Les travaux devraient bientôt redémarrer à Angondjé, dans la banlieue nord de la capitale, où a débuté un important projet de développement urbain. Le gouvernement a donné le feu vert à un projet immobilier dans le quartier – l’un des premiers à appliquer le SmartCode- afin d’alléger la pression sur Libreville. Il comportera une gamme d’options de logements, des infrastructures de santé et d’éducation, des centres administratifs, des postes de police et des casernes de pompiers, des parcs, des routes et des espaces commerciaux. Plusieurs entreprises, gabonaises et étrangères, devraient commencer les travaux en juin et juillet 2012. Le Ministère de l’Habitat a confirmé récemment que les 1000 premiers logements seraient achevés d’ici la fin de l’année.

De plus, en juin, le gouvernement a annoncé un nouveau projet, portant sur la construction de 5000 logements à Cap Esterias, à environ 30 kms de Libreville, grâce à des financements de la Banque Gabonaise de Développement. Le plan est de construire 1000 logements par an sur la période 2013-2018. Toutefois, comme ce fut déjà le cas par le passé, il est à craindre que des obstacles administratifs ralentissent la mise en œuvre du projet. Avant que celui-ci puisse être effectivement lancé, un accord doit être trouvé au sujet des frontières de l’Arboretum Raponda Walker voisin, et ce afin d’éviter un possible conflit avec l’Agence Nationale des Parcs Nationaux.

La simplification du cadre réglementaire a contribué à assurer une participation à la hausse des investisseurs étrangers, parmi lesquels un grand nombre d’entreprises asiatiques. RPP Infra Projects, un groupe indien de BTP, a récemment conclu avec le Ministère de l’Habitat un contrat de 163 milliards de francs CFA (314,77 millions de dollars) portant sur la construction de 10 000 logements dans le pays entre 2012 et 2015, obtenant à la fois des financements gabonais et internationaux. Une autre entreprise indienne, M3M, a fait part d’un projet de construction de 5000 logements à bas prix dans les deux prochaines années, pour un montant estimé à 70 millions d’euros.

Si le secteur est encore confronté à de nombreux défis, un effort concerté de la part du gouvernement pour éliminer les obstacles les plus pesants a contribué à améliorer les prévisions économiques sur le court et moyen terme et devrait permettre d’inscrire dans la durée l’épisode de croissance qu’a vécu le secteur suite à la vague de construction liée à la Coupe d’Afrique des Nations qui s’est déroulée au Gabon au début de cette année.

En Français

After several years of stalled efforts, Gabon is beginning to see some traction in the effort to overcome its housing deficit. Work is set to begin on a handful of large-scale residential projects and, in a promising move for investors, the government has streamlined the procedure for land ownership.

In May, the newly created National Agency for Urban Planning, Topographical Works and Land Registry (Agence Nationale de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre, ANUTTC) introduced a “guichet unique”, or “single-window” system to simplify the procedure for land purchases. By coordinating with all ministries involved, the single-window is expected to reduce the time required to obtain a title deed from 10 years to only 180 days, as well as cut the number of administrative steps from 134 to 7.

Purchasing land for development purposes has been a slow and problematic process in the past, particularly for individuals and small-scale developers. The new system should dramatically speed up access to property, although a lack of available space in and around the capital remains a challenge.

The ANUTTC was established in 2011 as part of a sweeping effort to overhaul the real estate sector. In June 2011 President Ali Bongo Ondimba led a shake-up of the Ministry of Housing (MoH), replacing most senior officials.

The reform also included the creation of several new bodies and policies: the ANUTTC was created to plan and oversee all land and real estate development projects, to maintain and extend the national land registry, and to facilitate the purchase and transfer of property titles. The introduction of the single-window is the first major reform to come out of this effort.

In addition, a National Housing Council (Conseil National de l’Habitat), which includes public and private sector representatives, was created to design and implement a coherent national housing policy. Finally, a comprehensive urban planning code, SmartCode, was created to direct all future urban expansion. The code will require the planning of integrated construction projects, such as waste management and water systems, and health and educational infrastructure, which will allow for a more sustainable urban development.

The MoH shake-up was intended to eliminate administrative obstacles that have been partially responsible for the lack of progress on the government’s effort to increasing housing availability. Gabon has an estimated deficit of 200,000 homes, with 160,000 units of demand concentrated in the capital. In addition to the evident social complications this causes, the housing shortage gives landowners an incentive to manipulate prices, which could potentially lead to the creation of a housing bubble.

The president announced that the state would construct 5000 new housing units per year beginning in 2010, but little progress has been made until recently. The National Agency for Public Works issued the first round of contracts for housing projects in late 2011, and the state is expected to invest CFA396bn ($763.7m) in such projects over the next five years.

Work should also soon pick up on a major urban development project in Angondjé, just north of the capital. The government has approved a development plan for the area − one of the first to apply the SmartCode – to alleviate pressure in Libreville proper, with several sets of housing options, health and educational infrastructure, administrative centres, police and fire stations, parks, roads and commercial outlets. A number of companies, both domestic and foreign, are expected to begin work in June and July 2012. The MoH recently confirmed that the first 1000 homes should be completed by the end of this year.

Furthermore, in June, the government announced a new project to build 5000 homes in Cap Esterias, roughly 30 km north of Libreville, with financing from the Banque Gabonaise de Développement. The plan is to construct 1000 homes per year from 2013-18. However, like many projects before it, administrative obstacles may slow implementation. The project will only move ahead once an agreement is reached regarding the boundaries of the nearby Raponda Walker Arboretum, so as to avoid potential conflict with the National Parks Agency.

The streamlined regulatory framework has helped underwrite increasing participation from foreign investors, including a number of Asian firms. The India-based RPP Infra Projects, a construction firm, recently secured CFA163bn ($314.37m) in domestic and international financing through the MoH to build 10,000 houses nationwide in 2012-15. Another India-based firm, M3M, has announced plans to build 5000 low-cost housing units over the next two years for an estimated investment of €70m.

While many challenges remain for the sector, a concerted effort on the part of the government to remove some of the more burdensome hurdles has helped strengthen the short- and medium-term forecast, and should help improve the sustainability of the growth spurt the sector saw following the flurry of construction for the Africa Cup of Nations earlier this year.