Mongolia: Property – bubble or boom?

Монгол Улс: Үл Хөдлөх Хөрөнгө – Хөөс үү Тэсрэлт үү?

Монгол Улсын газрын баялаг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд урьд өмнө байгаагүй өсөлтийг дагуулна гэдэгт итгэсэн хүмүүс үнийг хөөрөгдөн улмаар Улаанбаатар хотын тэргүүн зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгийн ихэнхи нь зарагдаж дуусчээ. Гэсэн хэдийн ч газрын баялагаас үүдэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өссөн олон ч орны туршлагаас харвал энэ байдал тийм ч удаан үргэлжилэхгүй бололтой.

Энэ оны 9 дүгээр сард төрийн өмчит Канадын Экспорт Хөгжлийн агентлагаас нийслэлд банкны хүү 2012 онд жилд 50 хувийн илүүдэлтэйгээс үндэслэн банкны салбарт муугаар нөлөөлж болзошгүй үл хөдлөх хөрөнгийн хөөс бий болоод байна гэж анхааруулсан.

Мөн 10 дугаар сард Төв банкнаас мэдэгдэхдээ гадаадын шууд хөрөнгө оруулалт болон Хятад улсын хэрэгцээ багаснаас шалтгаалан 2012 оны үндэсний өсөлт 2011 оны 17 хувийн амжилттай харьцуулахад гуравны нэг хувиар буурна гэжээ.

Өсөлт удааширах, үл хөдлөх хөрөнгийн хөөсний тухай яриа нь зэс, коксжсон нүүрсний үнэ өсч, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл “илэрхий ” өснө гэж таамаглаж байсан үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагуудын тооцооотой зөрчилдөж байна.

Үл хөдлөх хөрөнгө, санхүүгийн үйлчилгээний байгууллагуудын Монголын Хөгжлийн групп 10 дугаар сард хэвлэлийнхэнд өгсөн ярилцлагадаа Улаанбаатар хотын төвд байрлах өндөр чанартай худалдаа, албан байгууллага болон засвар хийсэн төрөл бүрийн үл хөдлөх хөрөнгө нь түрээсийн хэлбэрийн хүчтай өсөлт, капиталжуулалтын үзүүлэлтийг дэмжих нөлөөгөөр цаашдаа ч жилд 30-50% нэмэгдэх болно гэжээ.

Гэвч дөнгөж 2003 онд анхны моргейжийн зээл олгож эхэлсэн 3 сая хүн амтай улсад энэ огцом өсөлтийн үзэгдэл улсын дэд бүтцийн ихэнхи нь нурж унаж байгаа зэрэг олон асуулт хөрөнгө оруулагчдад дагуулж байна. 8 дугаар сард Монголын Үл Хөдлөх Хөрөнгийн \Блогт бичснээр цаашид хот төлөвлөлтийн зохицуулалт, Улаанбаатар хотод олгох газрын зөвшөөрөлийг багасгах хуулийн заалт зэрэг бэрхшээлүүдээс үүдэн орон сууцны нийлүүлэлт ноцтойгоор шахагдвал орон сууцны үнийн тогтворгүй байдал улам ширүүнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх хөөсний цаашдын байдалд санаа зовнисон энэ салбарын хэд хэдэн хүмүүс 2008 онд Казакстанд иймэрхүү явдал болсон тухай ярьжээ.”Газрын тосны нөлөөгөөр гадаадын шууд хөрөнгө оруулалтын урсгал, боломжийн олдоцтой моргейжийн зээл зэргээс шалтгаалан газрын үнэ Казакстаны томоохон хот болох Алматад 2002-2008 оны хооронд 8000% огцом өссөн бол энэ хугацаанд хотын төвд орон сууцны 1мкв- ын үнэ 833% өссөн байна.” Гэж 7 дугаар сард Монголын Монголиана цахим хуудсанд мэдээлжээ. Харин дэлхийн санхүүгийн хямралаар үл хөдлөх хөрөнгийн хөөс хагарч оргил цэгээсээ 40%иар буурч одоогоор 2007 онд байснаас тал хувь хүртлээ буурсан байна.

Гэсэн хэдий ч энэ салбарт ажиллагсад Монголын зах зээл дээр ажигладснаар энэ салбарт эрсдэл маш бага гэжээ. “Үний өсөлтөөс үл шалтгаалан Монгол Улсын зах зээл ихэнхдээ бэлэн мөнгөнд суурилсан хэвээр байдаг бөгөөд тиймээс ч зээл тийм ч эрсдэл болохгүй ” гэж Рийл Эстэйт Монголиа компаний гүйцэтгэх захирал Кристофер Дэ Грубен 1 сард мэдэгджээ.

Улсын хөгжлийн бас нэгэн чухал хүч нь шинээр төрж буй амьдралын дунд түвшний хүмүүс юм. Монголд нэг хүнд ногдох ДНБ 2004 онд 638 ам.доллар байсан бол 2010 онд 2200 ам.доллар болж даруй 3 дахин өсөх бөгөөд Засгийн Газар нь төрийн албаны бүх хүмүүсийн цалин болон тэтгэврийг 43% өсгөсөн нь энэ жил ДНБ улам өсөх хандлагатай.

Одоогоор Улаанбаатар хотод амьдралын дунд түвшний хүмүүст зориулсан орон сууцны моргейжийн зээлд хамрагдах боломжтой 4000 гаруй орон сууц байна хэмээн хөрөнгө оруулалтын Фронтир Секюритис фирмээс мэдэээлжээ.

Монголианад бичснээр хөөснөөс зайлах гол арга нь урт хугацаанд уул уурхай, санхүүгийн салбарт эрсдлийн менежмент хийн зээлдүүлэх стандартыг хөнгөвчлөн, орон сууц шинээр эзэмшигчдийг дэмжих замаар өсөлтийг дэмжих явдал юм.

Хүн амын дунд шинээр орон сууц эзэмшигчдийг дэмжих тал дээр төр олон олон арга хэмжээ авч байна. Барилга, Хот Төлөвлөлтийн Яамны Сайд Г. Баярсайхан энэ оны 10 дугаар сард мэдэгдэхдээ одоогийн Засгийн Газрын гүйцэтгэж буй орон сууц анх удаа худалдан авагч нарт зориулсан 6% хувийн хүүтэй хөнгөлөлттэй зээл олголт удахгүй бүх иргэнд боломжтой болно гээд ирээдүйд баригдах барилгууд нь дулааны алдагдалыг хэмжих параметр, эрчим хүч оновчтой зарцуулалтанд гол анхаарлаа хандууулах бөгөөд түүнчлэн ирээдүйд төлөвлөсөн барилга нь өндөр стандарт, эрүүл ахуй, аюулгүй байдлыг хангасан байна гэж нэмж хэлжээ.

Mongolia: Property – bubble or boom?

Confidence that Mongolia’s resource wealth will generate unprecedented expansion in its real estate market has seen prices rise and many of Ulaanbaatar’s prime properties snapped up. However, the experience of other countries that have had similar resource-related property growth suggests it may not last forever.

In September, Export Development Canada, the state-owned export credit agency, warned that due to bank credits rising in excess of 50% year-on-year in 2012, a real estate “bubble” had appeared in the capital, which is likely to have a negative impact on the banking sector. Meanwhile, in October the central bank said the national growth rate in 2012 will slow by up to one-third from the record 17% achieved in 2011, due to a decrease in foreign direct investment (FDI) and reduced demand from China.

Talk of slowing growth and a property bubble clashes with the estimations of real estate agencies, which are predicting that, as copper and coking coal mines come online, the real estate market will see “exponential” growth.

“We expect [our] diversified portfolio of high-quality retail, office and redevelopment property in downtown Ulaanbaatar to compound at 30-50% per year going forward, undergirded by a combination of rapidly rising rental yields and compressing capitalisation rates,” wrote Mongolia Growth Group, a real estate and financial services conglomerate, in an October press statement.

However, the rapid growth scenario for a country of just 3m people, which issued its first mortgage only in 2003, poses a number of issues for investors, including the crumbling state of much of the country’s infrastructure.

Citing further problems, in August the Mongolia Real Estate Blog wrote, “The volatility of housing prices and the potential for a boom-bust is higher if the housing supply is severely constrained by land access and urban regulation problems, which is an issue, considering the short supply of land in Ulaanbaatar”.

A number of players in the industry, who are concerned about the prospects of a real estate bubble in the capital, have pointed to similar circumstances in Kazakhstan in 2008. “Driven by an influx of oil-related FDI and easily accessible mortgages, land prices in downtown Almaty, Kazakhstan’s largest city, surged a whopping 8000% between 2002 and 2008, while the cost per metre of apartments in the downtown area rose 833% in the same period”, noted local news website Mongoliana in July. With the onset of the global financial crisis, the property bubble burst and prices dropped 40% from their peak, and currently are half of what they were in 2007.

However, industry insiders say there is inherently less risk in the Mongolian market. “Despite rising prices, the market in Mongolia remains majority cash-based, so borrowing is not yet a significant risk factor,” said Christopher De Gruben, the CEO of Real Estate Mongolia, in January.

Another important factor to the country’s growth is its emerging middle class. Per-capita GDP in Mongolia more than tripled to $2200 in 2010 from $638 in 2004, and is set to rise further this year, as the government increases all government salaries and pensions by 43%. There are now around 4000 apartments in Ulaanbaatar available to nationals with middle incomes, who will be able to easily access mortgages, according to Frontier Securities, a local investment firm.

According to Mongoliana, the key to avoiding the bubble is enabling growth by lowering lending standards and “encouraging new homeownership, while also managing risk across the mining and financial sectors in the long term”.

In terms of encouraging home ownership among citizens, the government is taking a number of steps, with T. Bayarsaikhan, the minister of construction and urban development, stating in October that a 6% interest loan, implemented by the government for first-time buyers in February, will be extended to all Mongolian citizens. He also said that future buildings will be geared toward heat-loss parameters and energy efficiency, while further noting that planned future construction will have higher standards and better health and safety measures.

However, in the same month, the central bank officially stopped accepting applications for the loans, part of the government’s “100,000 Homes Project”, stating that it needed to acquire the necessary financing to resume the loans from the Trade and Development Bank of Mongolia.

While Mongolia’s rapid growth story indeed raises the spectre of it repeating mistakes made by other resource-wealthy countries in the past, it has the opportunity to learn from their experiences.