Comme le prouve la demande croissante de matériaux de construction, avec notamment une hausse spectaculaire de 25% des ventes de ciment, le secteur marocain de l’immobilier continue d’afficher une croissance stable, due en grande partie à la priorité accordée à l’habitat social- un secteur où l’offre est constamment déficitaire et qui promet alors un développement continu ces prochaines années.
L’immobilier résidentiel conserve sa place de principal levier de croissance du secteur et représente 67% de l’ensemble des ventes. En 2011, les prix ont augmenté de 3,4% par rapport aux chiffres de 2010 et le nombre d’unités résidentielles vendues sur le marché a enregistré une hausse de 13,6%. Les dernières statistiques publiées par la Bank Al Maghrib pour le dernier trimestre 2011 font état d’un volume de transactions en hausse de 22,8% dans le secteur de l’immobilier résidentiel, une bonne performance qui est à attribuer à une augmentation des ventes d’appartements de haut et moyen standing et de villas. Les prix des villas ont enregistré, au dernier trimestre 2011, une hausse de 4,2% en glissement annuel tandis que le volume des ventes avait augmenté de 11,3%.
Ce sont toutefois les ventes d’appartements qui dominent le secteur, représentant 61% de l’ensemble des ventes. Les prix ont progressé de 5,2% en glissement annuel tandis que le volume de transactions affichait une hausse de 25,7%. La majorité de l’activité immobilière s’effectue au bas de l’échelle socio-économique et est constituée des logements abordables, ceux-ci représentant plus des deux tiers de l’ensemble de la demande sur le marché de l’immobilier résidentiel.
Le déficit en logements du pays était évalué à environ 608 000 unités en 2011 et on notait un manque flagrant de logements subventionnés par l’Etat, en partie exacerbé par la politique du Royaume visant à éliminer les bidonvilles et à reloger leurs résidents dans des logements décents.
Le projet, baptisé « Villes Sans Bidonvilles » (VSB), a été lancé en 2004 et a pour objectif de reloger des familles des quartiers pauvres dans des maisons neuves situées en zone urbaine. Le programme, qui touche maintenant 1,75 million de personnes, affiche déjà des résultats remarquables et est en bonne voie pour atteindre ses objectifs.
Depuis le lancement du programme, 400 000 personnes supplémentaires ont été ajoutées à la population ciblée par le gouvernement et, d’après le Ministère de l’Habitat, le taux de réalisation du projet serait de 70%. 1,2 million de ménages ont été relogés ou attendent actuellement la fin de la construction de leur nouveau logement.
Conséquence de cette politique, sur les 85 villes concernées par le programme VSB, 43 d’entre elles ont été déclarées sans bidonvilles. Le taux d’avancement du projet dans les 42 villes restantes est de plus de 60%. Casablanca, Marrakech, Kénitra, Rabat, Larache et Guercif font partie des 17 villes qui auront bientôt relogé tous les ménages ciblés dans de nouveaux logements.
C’est dans la Région de l’Oriental, située au nord-est du Maroc, que le programme VSB a affiché les meilleurs résultats : 83% des familles ciblées ont été relogées et leurs baraques démolies. Le groupe immobilier Al Omrane-Oujda, sous la supervision du Ministère de l’Habitat, a été l’un des principaux acteurs de l’éradication des bidonvilles dans la région. L’un des principaux projets de l’entreprise concerne le pôle urbain de la ville d’Al Aroui, où une surface de 210 ha sera consacrée à des logements sociaux. La construction de 36 000 unités de logement y est prévue, permettant de recevoir environ 180 000 habitants.
Un certain nombre de mécanismes financiers ont contribué à permettre la réalisation du projet gouvernemental de relogement des familles dans des appartements rénovés. Le Fonds Fogarim, prêt au logement au profit des populations à revenu modeste garanti par l’Etat en place depuis 2003, a permis à 81 000 personnes d’acquérir un logement. Parmi celles-ci, 15 2000 ménages relogés dans le cadre du programme VSB ont bénéficié du Fonds Fogarim. Fin 2011, l’encours des crédits accordés à ces familles atteignait 1,22 milliard de dirhams (109,3 millions d’euros), soit environ 11% du total de l’encours des crédits Fogarim distribués.
Cependant, le programme Fogarim doit actuellement faire face à un problème de taille : le défaut de paiement. Ce phénomène s’est produit dans des villes telles qu’Oujda, Azrou et Rabat où certaines familles n’ont pas remboursé leur traite mensuelle, qui s’élève à environ 1500 dirhams (134 euros). Les autorités ont demandé aux banques d’attendre avant de déclencher des procédures judiciaires contre les emprunteurs et le Ministère de l’Economie et des Finances a mis en place un nouveau prêt, le Fogarim-VSB, qui est spécialement dédié à cette tranche de la population et réduit les mensualités à 1000 dirhams (90 euros).
L’objectif de l’Etat marocain étant de reloger ses habitants dans des logements urbains neufs, le secteur de l’immobilier résidentiel va donc poursuivre sa croissance. L’assiette foncière mobilisée pour les projets urbains représente déjà 4000 ha par an, dont 45% pour l’immobilier, selon le Ministère de l’Agriculture. Le gouvernement marocain, dans le cadre de son programme de logements sociaux, projette d’ouvrir 70 000 ha supplémentaires à l’urbanisation : un volume et une échelle qui en disent long sur le potentiel de croissance du secteur immobilier dans le pays.
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