Panamá: Sólidas bases para el sector inmobiliario

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El mercado de los bienes raíces en Panamá está próximo a alcanzar su madurez gracias al impulso de una economía en auge, el incremento del gasto público en infraestructura y una amplia liquidez en el sistema financiero.

Loa estimados iniciales del Instituto Nacional de Estadística y Censo sugieren que el sector creció un 9% en términos anuales durante el primer trimestre de 2013, habiendo registrado un promedio de crecimiento del 7.8% en el 2012 y el 9% en el 2011.

Ciudad de Panamá, la cual alberga casi a un tercio de la población del país, ha sido el centro de la actividad inmobiliaria durante la última década, con el desarrollo de las residencias de alta gama, el sector comercial y minorista conjugándose para producir un sólido crecimiento. Los nuevos centros comerciales y los complejos residenciales, así como la amplia diversidad de hoteles, han reconfigurado el panorama y constituyen la evidencia de la evolución presentada por el sector turístico.

El mercado de espacios para oficinas en la ciudad se ha sustentado en un fuerte crecimiento macroeconómico y en la nueva legislación favorable a los negocios, incluyendo el establecimiento de un régimen de incentivos para las empresas multinacionales que utilizan a Panamá como base para sus operaciones regionales.

Las tasas de vacantes para los proyectos de oficinas Clase A se redujeron al 7% del 12% en el segundo semestre de 2012, con una tasa promedio mensual de arrendamiento que supera los US$ 23.30 por metro cuadrado a US$24.41, según un estudio realizado por CB Richard Ellis (CBRE). La construcción de nuevos espacios para oficinas de Clase A disminuyó a los niveles anteriores a 2009 durante el mismo período, sin embargo, todo parece indicar que la demanda podría estar estabilizándose ahora.

El estudio de CBRE encontró que el mercado residencial de la Ciudad de Panamá es relativamente estable. La construcción de la nueva unidad bajó, de acuerdo con un aumento en la tasa de absorción del 76% y la caída de los precios de venta para los bienes raíces de clase A. La tasa bruta de absorción en términos generales en el mercado se sitúa en el 77%, con un total de 3.346 unidades reservadas de 4.330 que se encuentran en construcción.

Sin embargo, hay señales de que el mercado minorista en la ciudad de Panamá podría estar dirigiéndose hacia la saturación por ocupación. Las tasas de arrendamiento mensual se redujeron de US$41.31 por metro cuadrado a US$40.16 durante el segundo semestre del año pasado, mientras que los niveles de vacantes en los centros comerciales aumentaron del 6.1% al 9.1%. Asimismo, un agregado de 97.325 metros cuadrados de nueva superficie comercial se encontraba en construcción hacia finales de 2012.

A pesar de los excepcionales niveles de crecimiento en términos generales, el mercado inmobiliario de Panamá se enfrenta a varios retos. El país ocupó el puesto número 75 entre 97 países en el Índice Global de Transparencia en Bienes Raíces del 2012, detrás de México (43), Argentina (58) y Costa Rica (70). Jones Lang LaSalle, quien publica la lista, describe los niveles de transparencia de Panamá como "bajos", y agregó que tanto la falta de vehículos de inversión sofisticados como de fundamentos generales del mercado desempeñaron un papel decisivo en la determinación de la posición del país.

Panamá se enfrenta también a una gran escasez de vivienda nacional. Las más recientes estimaciones del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, MIV, publicadas en 2010, situaron el déficit en 136.665 unidades, frente a una oferta nacional total de 896.050.

El MIV lanzó una serie de programas de vivienda social durante el año 2010 como parte de los esfuerzos realizados por reducir dicho déficit al 30% y aumentar la oferta en un 4.6%. Una vez completado, se espera que el programa de cinco años de duración, respaldado por un paquete de inversión de US$ 576 millones, haya beneficiado a un estimado de 344.000 panameños. Con US$ 268.8 millones que aún no se han ejecutado, se espera que los trabajos se aceleren durante el segundo semestre de 2013 y hasta el 2014.

Se espera que el sector de los bienes raíces siga madurando gracias al impulso brindado tanto por el sector público como privado. El gobierno ha dado un paso pequeño pero significativo en mayo de 2012, fecha en la que modificó sus regulaciones para crear un nuevo marco fiscal y financiero que cubra la compra y venta de bienes inmuebles. Los cambios legales allanaron el camino para la introducción de incentivos clave que tienen por objetivo apoyar al mercado de vivienda, incluyendo tasas de interés más favorables para quienes compran por primera vez y las exenciones de impuestos para mejoras en la vivienda residencial. El apoyo continuo del gobierno, así como el crecimiento sostenido del sector privado, situará al mercado de bienes raíces en el camino hacia un mayor crecimiento en el mediano y largo plazo.

The real estate market in Panama is edging towards maturity, buoyed by the booming economy, a major national spend on infrastructure and ample liquidity in the financial system.

Initial estimates from the national statistics agency (Instituto Nacional de Estadística y Censo) suggest the sector expanded by 9% year-on-year in the first quarter of 2013, having notched up average growth of 7.8% in 2012 and 9% in 2011.

Panama City, home to nearly a third of the population, has been the centre of real estate activity over the past decade, with high-end residential, retail and commercial development combining to produce strong growth. New shopping malls and residential complexes have reshaped the skyline, alongside several hotels, evidence of the evolving tourism sector.

The city’s market for office space has been supported by strong macroeconomic growth and new business-friendly legislation, including the setting up of an incentive regime for multinational companies using Panama as a base for regional operations.

Vacancy rates for Class A office projects dropped to 7% from 12% in the second half of 2012, with the average monthly lease rate edging up from $23.30 per sq metre to $24.41, according to a study conducted by CB Richard Ellis (CBRE). New construction of Class A office space eased to pre-2009 levels in the same period, however, suggesting demand could now be levelling off.

CBRE’s study found Panama City’s residential market to be relatively stable. New unit construction eased, in keeping with a rising 76% absorption rate and falling sale prices for Class A real estate. The gross absorption rate across the wider market stood at 77%, with a total of 3346 units reserved from 4330 under construction.

However, there are signs that the retail market in Panama City could be edging towards occupancy saturation. Monthly lease rates fell from $41.31 per sq metre to $40.16 in the second half of last year, while vacancy levels in shopping centres rose from 6.1% to 9.1%. An additional 97,325 sq metres of new retail space was under construction as of late 2012.

Despite its overall impressive growth levels, Panama’s real estate market faces a number of challenges. The country ranked 75 out of 97 nations in the 2012 Global Real Estate Transparency Rankings, behind Mexico (43), Argentina (58) and Costa Rica (70). Jones Lang LaSalle, which publishes the list, described Panama’s transparency level as “low”, adding that a lack of both sophisticated investment vehicles and general market fundamentals were instrumental in determining the country’s position.

Panama also faces a major national housing shortage. The most recent estimates from the Ministry of Housing (Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, MIV), published in 2010, put the shortfall at 136,665 units, against total national supply of 896,050.

The MIV launched a series of social housing programmes in 2010 as part of a target to reduce the shortfall to 30% and increase supply by 4.6%. Once completed, the five-year programme, backed by a $576m investment package, is expected to have benefitted an estimated 344,000 Panamanians. With $268.8m still to be spent, work is expected to accelerate during the second half of 2013 and through 2014.

The real estate sector is expected to continue maturing, with both the private and public sector helping to drive it forward. The government took a small, but significant step forward in May 2012, when it amended its regulations to create a new tax and financial framework covering the purchase and sale of real estate property. The legal changes paved the way for the introduction of key incentives aimed at supporting the housing market, including more favourable interest rates for first-time buyers and tax exemptions for residential home improvements. Ongoing support from the government, together with sustained growth in the private sector, will set the real estate market on course for further expansion in the medium to long term.