Le marché immobilier tunisien est l’un des mieux positionnés de la région. En effet, le pays affiche un taux d’accession à la propriété élevé et dispose d’un secteur hypothécaire bien rôdé. Toutefois, face à l’envolée des prix, le gouvernement cherche à augmenter l’offre de logements sociaux.
Selon le Centre for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF), une ONG basée en Afrique du Sud, le secteur du logement représente près de 6.6 % du produit intérieur brut (PIB) de la Tunisie et environ 3 % des recettes publiques (par le biais d’une combinaison de taxes foncières et locatives, de taxe à valeur ajoutée sur les nouvelles constructions et d’impôts fonciers locaux). Pour ce qui est de l’emploi, 13.5 % de la population active travaillait dans le domaine de la construction et du logement en 2014.
Le marché du logement se porte bien et le taux d’accession à la propriété est relativement élevé en Tunisie – s’établissant à 79.2 % selon les résultats d’un recensement mené en 2014. Malgré tout, l’accession à la propriété est difficile pour plus en plus de Tunisiens.
Une croissance économique au ralenti, qui est passée de 2.3 % en 2014 à 1 % en 2015 selon les estimations du FMI et qui atteignait une moyenne annuelle de 4.4 % de 2000 à 2010, est venue s’ajouter aux défis rencontrés par les acquéreurs potentiels. De plus, le taux d’inflation a franchi la barre des 4.1 % d’après l’Institut national de la statistique (INS).
Les conséquences de la hausse des prix et du ralentissement de la croissance économique sur le marché du logement sont évidentes.
Selon la Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT), l'augmentation des coûts liés à la construction a entraîné une hausse du prix de l’immobilier au mètre carré. En effet, le prix au mètre carré oscille actuellement entre 600 dinars (266 €) et 900 dinars (399 €), contre 400 dinars (177 €) en 2011. L’augmentation des prix de l’immobilier est en grande partie due à la flambée des prix des matériaux de construction et de la main-d’œuvre enregistrée au fil des ans.
Toujours selon le CAHF, la hausse des prix de l’immobilier dépasse celle des salaires – en effet, en moyenne, les coûts liés au logement équivalent actuellement à cinq fois le revenu annuel moyen d’un Tunisien, voire jusqu’à neuf fois celui d’un foyer pauvre (soit 10 % de l’ensemble des foyers propriétaires). Aujourd’hui, le logement constitue la deuxième grande dépense des foyers tunisiens.
Le marché locatif connaît lui aussi son lot de défis. En effet, le prix des loyers a bondi à cause d’une forte hausse de la demande, notamment en raison de l’afflux de migrants venus de Libye. Selon l’INS, les loyers ont augmenté en moyenne de 5.6 % en 2014 et de 7.7 % en 2015, soit un taux supérieur à celui de l’inflation.
En vue de pallier la pénurie de logements, le gouvernement a annoncé la construction de 6 000 à 10 000 nouveaux logements sociaux chaque année à compter de 2016.
L’Agence foncière de l’habitat, un organisme public chargé d’assurer la construction de nouveaux logements sociaux, a déjà pris des mesures et a notamment lancé un appel d’offres visant la construction de 4 650 logements à travers le pays en novembre 2015.
En vue de faciliter l’accès au logement, l’année dernière, la SNIT a également mis sur le marché 1 500 unités destinées à des acquéreurs issus de la classe moyenne. Ces logements se trouvent dans le Grand Tunis, à Nabeul et à Zaghouan et leur prix de vente oscille entre 70 000 dinars (31 000 €) et 100 000 dinars (44 300 €).
De plus, la SNIT envisage la mise sur le marché de nouveaux logements en 2016 : 367 unités sont en cours de construction à Sidi Hassine, 135 à Batan, 55 à Ben Arous, 55 autres à Tunis, et 42 à Ksar Said, soit un total de 654 logements.
Malgré les inquiétudes quant à l’accessibilité au logement et à la flambée des prix, la Tunisie continue d’afficher un taux d’accession à la propriété plus élevé que les pays voisins, et ce, grâce en grande partie à des politiques de logement avantageuses promulguées depuis l’indépendance du pays en 1956.
De plus, l’accession à la propriété a été soutenue en partie par l’augmentation des prêts hypothécaires, qui représentent actuellement 9.25 % du PIB tunisien, selon le CAHF. Bien qu’inférieure à celle de la France (43 %), la dette hypothécaire résidentielle est nettement supérieure à celle des pays voisins comme l’Algérie (1.5 %) et le Maroc (7%), d’après les chiffres de la Banque mondiale.
Il est important de noter que les organismes de prêts veillent également à ce que les foyers à faibles revenus aient accès aux prêts hypothécaires. Ainsi, la Banque de l’habitat, une organisation publique, propose des prêts subventionnés aux foyers à faibles revenus, soit ceux qui gagnent entre 1 et 4.5 fois le salaire minimum.
Tunisia benefits from one of the strongest housing markets in the region, with high levels of ownership and a developed mortgage industry, but in the face of rising costs, the government is looking to expand social housing.
The residential sector accounts for around 6.6% of GDP, according to the Centre for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF), a South Africa-based NGO, and generates roughly 3% of government revenues through a combination of rental and property taxes, value-added tax on construction and local land taxes. In employment terms, jobs related to construction and settlements accounted for 13.5% of total employment in 2014.
Although housing supply is solid and levels of home ownership are relatively high – at 79.2%, according to the 2014 census – affordability has become a growing issue for many Tunisians.
Slower economic growth, which fell from 2.3% in 2014 to 1% in 2015, according to IMF estimates – compared to an average of 4.4% per annum in the decade to 2010 – has added to the challenges facing prospective homeowners. Inflation, meanwhile, reached 4.1% in 2015, according to the National Institute of Statistics (Institut National de la Statistique, INS).
The impact of rising prices and slowing economic growth on the residential sector is noticeable.
According to the state-owned real estate agency Société Nationale Immobilière de Tunisie (SNIT), building costs have pushed up the per-sq-metre cost of housing space to between TD600 (€266) and TD900 (€399), compared to TD400 (€177) in 2011. Higher housing costs are largely a consequence of significant year-on-year increases in construction material and labour costs.
Additionally, the CAHF found that housing costs in Tunisia have outstripped wage growth, with average housing prices currently equivalent to five times the median annual income – or as high as nine times for the poorest 10% of households. At present, housing represents the second-largest expense for Tunisian households
The rental market is also proving challenging, with rents being driven up significantly by a spike in demand, due in part to an influx of migrants from Libya. According to the INS, rents rose by an average of 5.6% in 2014 and 7.7% in 2015, outpacing inflation.
In a bid to address the shortfall, the government announced plans to build between 6000 and 10,000 new social housing units each year starting in 2016.
The government-owned housing land agency Agence Foncière de l’Habitat, which is tasked with commissioning new social housing, has already moved on the initiative, launching a tender for the construction of 4650 units countrywide in November 2015.
To help ease supply constraints, SNIT also put 1500 units aimed at middle-class buyers up for sale last year across Greater Tunis, Nabeul and Zaghouan, priced at between TD70,000 (€31,000) and TD100,000 (€44,300).
The organisation plans to release further units onto the market in 2016, with 367 units being constructed in Sidi Hassine, 135 in Batan, 55 each in Ben Arous and Tunis, and 42 in Ksar Said, for a total of 654 units.
In spite of concerns over access to housing as a result of the rising prices, Tunisia’s housing affordability continues to rank higher than that of other countries in the region, thanks largely to favourable housing policies enacted since independence in 1956.
Home ownership has been aided in part by growth of mortgages, which now stand at 9.25% of GDP in Tunisia, according to the CAHF. While lower than the 43% recorded in France, this places Tunisia’s residential debt well ahead of neighbouring Algeria (1.5%) and Morocco (7%), as per World Bank figures.
Crucially, Tunisia’s lenders have also sought to ensure that mortgages are accessible to lower-income households. The state-owned Banque de l’Habitat has traditionally offered subsidised mortgages to low-income families, defined as those earning between one and 4.5 times the minimum wage.
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