Perú: En alza

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El mercado inmobiliario de Lima ha estado experimentando un crecimiento sostenido en lo que respecta a la demanda de propiedades residenciales, con un alza correspondiente en los precios de las viviendas desde 2009. Este crecimiento se da principalmente por el sólido desempeño de la economía global, en conjunto con una clase media floreciente y políticas de crédito bancarias más relajadas. Salvo que haya alguna crisis económica externa importante, la demanda de vivienda y valores inmobiliarios deberían seguir creciendo en la capital en los próximos años.

Según un informe reciente del Banco de Crédito del Perú, el banco más importante del país, el valor de los departamentos por metro cuadrado en las áreas más exclusivas de Lima ha alcanzado los $1,144, un aumento del 26.9% en comparación con 2011. El valor inmobiliario en áreas de clase media, como Pueblo Libre, se ha incrementado en más de 16%. Jaqueline Fabian de Alfredo Graf & Asociados, una agencia inmobiliaria con sede en Lima, comentó a OBG que los precios han subido entre 15-20% en el último año en toda la ciudad.

La creciente demanda de viviendas en Lima es impulsada, en parte, por un incremento en el número de gente joven que busca invertir en su primer hogar. En un comentario a la prensa local, el Gerente de Negocio Inmobiliario en BBVA, Juan Manuel Castro, indicó que el 32% de los desembolsos hipotecarios correspondería al segmento de peruanos entre 25 y 35 años.

Si bien los jóvenes son contribuyentes importantes de la creciente demanda en el sector inmobiliario limeño, al parecer últimamente los peruanos en general han comenzado a inclinarse hacia comprar una casa en lugar de rentarla. Fabian comentó a OBG que las familias de clase media peruanas son las principales contribuyentes de la creciente demanda de viviendas.

Éstas están siendo ayudadas por los bancos, que están facilitando viviendas propias a través de políticas de préstamos más flexibles. Compradores potenciales con ingresos desde PEN800 ($300) son capaces de calificar para un préstamo hipotecario en ciertas instituciones crediticias. En muchos casos la única documentación requerida como parte de la solicitud de hipoteca es una prueba de flujo constante de ingresos, que puede ser establecida mostrando comprobantes de pago o estados de cuenta bancarios.

Los programas patrocinados por el gobierno también apoyan a los nuevos propietarios. Por ejemplo, el fondo Mivivienda ofrece a los beneficiarios préstamos hipotecarios de entre $20,000 y $70,000. Techo Propio, otro programa de subsidio para compra de viviendas patrocinado por el estado, está dirigido más específicamente a personas de menores ingresos.

Según el banco central del Perú, los fondos hipotecarios desembolsados se incrementaron un 25% respecto al año pasado. Compare esta cifra con la del 2009, en donde el crecimiento fue de un 16.3%. Si bien fue un logro importante a pesar de la crisis económica que asolaba en ese momento, las hipotecas han crecido un 20% anual desde entonces. Actualmente, las tasas promedio de préstamos para viviendas oscilan entre 8% para préstamos en dólares y 9.3% para préstamos en la moneda local.

Si bien las áreas más exclusivas de Lima tales como Miraflores y San Isidro han experimentado el mayor incremento de precios en viviendas, estas partes de la ciudad están fuera del alcance del peruano promedio o para compradores que se apoyan en programas subsidiados por el gobierno con límites de préstamo predeterminados.

Según la prensa local, la familia de clase media promedio busca viviendas valoradas entre $54,000 y $138,000. Un estudio reciente de la Cámara Peruana de la Construcción también reveló que las viviendas en más demanda en Lima en la actualidad están costando mucho menos, entre $30,000 y $50,000. A estos precios, las opciones más populares son los distritos de Jesús María, San Miguel, Pueblo Libre, Surco y Lince.

A medida que los ingresos en Lima sigan aumentando a un ritmo que supera otras áreas del país, el sector inmobiliario de la ciudad debería seguir prosperando. Es más, Fabián predice que la tendencia actual continuará por lo menos durante los próximos tres años.

Si bien todavía hay espacio para el crecimiento en términos de préstamos para vivienda, que representó sólo el 4.4% del PBI en 2011, el mayor desafío en el futuro podría ser encontrar suficiente espacio dentro de los límites de la ciudad de Lima para satisfacer las demandas de personas que compran propiedades por primera vez.

Walter Piazza, presidente de la Cámara Peruana de la Construcción, recientemente comentó a la prensa local que Lima está experimentando una demanda de vivienda que no está siendo cubierta y que tiene un déficit de más de 390,000 hogares actualmente. Es probable que este problema empeore en el futuro a medida que la demanda siga creciendo más rápido de lo que se pueden construir nuevas viviendas.

They are being helped by banks, which are facilitating home ownership through more lenient lending policies. Potential homebuyers with monthly incomes as low as PEN800 ($300) are able to qualify for a mortgage with certain lending institutions. In many cases, the only documentation required as part of the mortgage application is proof of a steady stream of income, which can be established by showing pay stubs or bank account statements.

Government-sponsored programmes also support new homeowners. For example, the Mivivienda fund provides qualified loan recipients with home loans of between $20,000 and $70,000. Techo Propio, another home-buying subsidy programme sponsored by the government, is aimed more specifically at lower-income individuals.

According to the country’s central bank, mortgage funds disbursed are already up 25% over last year. Compare this to 2009, when mortgages grew by 16.3%. While still an impressive accomplishment in light of the economic crisis at that time, mortgages have grown by 20% every year since then. Average home lending rates currently hover around 8% for loans denominated in dollars and 9.3% for loans denominated in the local currency.

While Lima’s high-end neighbourhoods such as Miraflores and San Isidro have experienced the largest increase in homes prices, these parts of the city remain largely out of reach for the average Peruvians or for buyers relying on government-subsidised programmes with predetermined lending limits.

According to local press, on average middle-class families tend to search out homes valued between $54,000 and $138,000. A recent Peruvian Chamber of Construction study also revealed that the homes that are most in demand in Lima at present are priced even lower, between $30,000 and $50,000. At these price points, neighbourhoods such as Jesús María, San Miguel, Pueblo Libre, Surco and Lince are more popular options.

As incomes in Lima continue to rise at a rate that outpaces other areas of the country, the city’s real estate sector should continue to thrive. Indeed, Fabian predicts that the current trend will continue for at least the next three years.

While there is still room for growth in terms of housing lending, which accounted for just 4.4% of GDP in 2011, the biggest challenge going forward may be finding enough space within Lima’s city limits to satisfy the demands of eager first-time buyers.

Walter Piazza, president of the Peruvian Chamber of Construction, recently told local press that Lima is experiencing unsatisfied demand for housing totalling more than 390,000 homes at the moment. This problem is likely to become exacerbated in the future as demand continues to grow faster than new homes can be built.