Maroc : Les nouveaux segments, leviers de croissance du marché de l’immobilier

Au cours des deux premiers trimestres de 2011, les prix de l’immobilier ont fortement progressé en glissement annuel et plusieurs importants projets immobiliers devraient confirmer la tendance d’ici la fin de l’année prochaine, alors que le logement social continue de susciter une forte demande.

Selon l’indice des biens immobiliers de la Bank Al Maghrib, qui repose sur les données de l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), les prix des ventes au Maroc ont progressé au cours des deux premiers trimestres de 2011 de 5 et de 1.9 %, par rapport à l’exercice précédent. Toutefois, durant le deuxième trimestre de 2011, les prix ont reculé de 1.6 % par rapport à ceux des trois premiers mois de l’année.

Les prix enregistrés au cours du deuxième trimestre ont progressé en glissement annuel dans l’ensemble des principales villes marocaines, à l’exception de Fès et de Tanger. Kénitra est le centre urbain où les prix de l’immobilier ont connu la plus forte augmentation (23 %). Casablanca, la capitale économique et la plus grande ville du pays, a sans surprise concentré la majorité des ventes (34 %), suivie de Marrakech (24 %) et de Meknès (12 %).

La hausse enregistrée au deuxième trimestre a été stimulée par le segment résidentiel, qui a représenté près de 66 % des ventes. L’immobilier résidentiel a progressé de 3.8 % au cours du deuxième trimestre de 2010, porté par une augmentation de 5.4 % des prix des appartements. Les ventes d’appartements ont représenté la majeure partie des ventes résidentielles et 60 % des ventes immobilières, et ce, malgré une chute du volume de ventes de 25 % en glissement annuel.

Une étude du marché de l’immobilier à long terme permet de dégager une tendance haussière dans la quasi-totalité des principales zones urbaines, depuis la première publication de l’indice des biens immobiliers de la Bank Al Maghrib en 2006. La ville orientale d’Oujda a connu la plus forte hausse (+ 22 % par rapport en 2006), suivie de Meknès (+16 %) et de Rabat (+14 %). A Casablanca et dans la ville touristique de Marrakech, les prix de l’immobilier ont augmenté respectivement de 4 et 3 %.

En outre, plusieurs projets de développement immobilier de grande envergure sont en voie d’achèvement. Par exemple, le 15 septembre dernier, les promoteurs du projet Bab Al Bahr d’une valeur de 563 millions d’euros et d’une superficie de 75 hectares réalisé dans la vallée du Bouregreg, à proximité de la capitale, ont annoncé que les unités résidentielles dans la marina du Bouregreg seraient livrées au cours du premier trimestre de 2012. Ils ont également précisé que la livraison des unités situées à la Cité des arts était prévue, quant à elle, pour le mois de juin.

Les 306 premières unités du projet Cap Tingis, mené par le groupe marocain Holmarcom, seront également prêtes à être livrées aux clients en juin. Situé à l’ouest de Tanger, au Cap Malabata, ce complexe de 2 milliards de dirhams (179 millions d’euros) s’étend sur un terrain de 60 hectares. A Tanger même, Inveravante est à la tête du projet de Tanger City Centre qui se compose de bureaux, d’appartements, d’hôtels et d’un centre commercial de 30 000 mètres carrés. Un représentant du groupe immobilier espagnol a déclaré que les premières livraisons auraient lieu en décembre 2012.

Le groupe ibérique réalise aussi un projet de développement multi-usage semblable à Casablanca. Situé dans le quartier Anfa, le projet AnfaPlace se composera d’un centre commercial de 36 000 mètres carrés.

Le très attendu Morocco Mall d’un montant de 2 milliards de dirhams (179 millions d’euros) devrait, quant à lui, ouvrir ses portes le 21 octobre prochain. D’une superficie de 200 000 mètres carrés, il sera le plus vaste centre commercial d’Afrique du Nord et du Moyen Orient, et figurera parmi les 20 plus grands centres commerciaux du monde. Le grand magasin français de la mode les Galeries Lafayette et la Fnac, spécialisée dans la distribution de produits électroniques, audiovisuels et de livres, se sont laissées séduire par le Morocco Mall et y ouvriront leurs premiers magasins d’Afrique du Nord.

Le segment des logements sociaux continue également de figurer parmi les principaux leviers de croissance du marché de l’immobilier. D’après les médias locaux, les ventes d’appartements ont rapporté jusqu’à 30 % de bénéfices aux promoteurs spécialisés dans le logement social ou à bas prix, et ce, en grande partie, grâce aux avantages fiscaux (exonération de l’impôt sur les gains en capital et des droits de succession) visant à stimuler le secteur.

Au cours des 18 derniers mois, les promoteurs immobiliers ont manifesté un intérêt à l’égard du logement social et se sont engagés à construire 810 00 unités. En outre, des contrats pour la vente de 736 000 unités ont déjà été signés. Le gouvernement, quant à lui, souhaite multiplier les solutions de logement à bas prix pour la population, ainsi que soutenir les progrès accomplis dans le cadre du programme « Villes sans bidonvilles ». Par conséquent, le segment du logement social devrait afficher de fermes signes de croissance au cours des prochaines années.

La demande en logements subventionnés est bel et bien présente au Maroc. Selon les médias locaux, au cours de l’été dernier, les ventes de logements sociaux et à bas prix ont été beaucoup plus fortes que les ventes enregistrées par les autres segments de l’immobilier. Début septembre, Addoha, le principal promoteur marocain, a indiqué qu’il vendait près de 150 logements à bas prix par jour depuis le début du ramadan (fin juillet) et que son carnet de commandes était rempli jusqu’en 2013.

Le secteur de l’immobilier devrait poursuivre sa tendance haussière compte tenu des projets de grande envergure en cours, et de la demande croissante en logements sociaux. Etant donné la solidité de divers segments du secteur de l’immobilier, le paysage urbain marocain devrait fortement se développer au cours de la prochaine année.

Morocco: New segments drive real estate price rise

Real estate prices witnessed significant year-on-year (y-o-y) increases in the first two quarters of 2011, and several large real estate projects are set to bring additional capacity online by the end of next year, while strong demand continues to drive social housing development.

According to Bank Al Maghrib’s real estate price index, based on data from the national land registry office, overall sale prices in Morocco increased 5% in the first quarter of 2011 and 1.9% in the second quarter compared to the same quarters in 2010, though second-quarter 2011 prices were down 1.6% over the start of the year.

Prices in the second quarter rose across all Morocco’s major cities y-o-y, except in Fez and Tangier. Kenitra saw the quarter’s highest increase, at 23%. Casablanca, the country’s economic capital and largest city, predictably accounted for the most sales, representing 34% of the total, followed by Marrakech with 24% and Meknes with 12%.

The second quarter’s annual increase was driven by the residential segment, which accounted for approximately 66% of sales. The segment increased by 3.8% on second-quarter 2010, driven by a 5.4% increase in apartment prices. These accounted for the bulk of residential sales and 60% of all property sales, in spite of a 25% y-o-y fall in transaction volume.

Looking at real estate trends over the longer term, almost all major urban areas have seen real estate prices increase since Bank Al Maghrib’s retail price index began in 2006. The eastern city of Oujda has seen the largest rise, with real estate prices up 22% on 2006 figures, followed by Meknes and Rabat, which have seen gains of 16% and 14%, respectively. Prices in Casablanca and the tourism centre of Marrakech have risen by 4% and 3%, respectively.

Meanwhile, several major real estate development projects are nearing completion. For example, the developers of the 75-ha, €563m Bab Al Bahr development in the Bouregreg valley, adjacent to the capital, said on September 15 that housing units in the development’s marina district will be ready for delivery in the first quarter of 2012, with units in its Cité des Arts district to follow in June.

The first 306 units in the Cap Tingis project, developed by local conglomerate Holmarcom on 60 ha of the Malabata Cape west of Tangier, will also be delivered in June. In Tangier itself, the Dh2bn (€179m) Tangier City Centre development, which will include offices, apartments, hotels and a 30,000-sq-metre shopping mall, is set to open in December next year, according to a statement by a representative of its Spanish developer, Inveravante. The firm is also working on a similar multi-use development (Anfa Place) in Casablanca’s Anfa district, which will contain a 36,000-sq-metre shopping centre.

Meanwhile, the highly anticipated Dh2bn (€179m) Morocco Mall, which at 200,000 sq metres will be the largest shopping mall in the Middle East and North Africa and will rank among the 20 biggest in the world, is scheduled to open October 21. The complex will bring Galleries Lafayette, a French department store, and Fnac, which specialises in electronic goods, audio-visual media and books, to North Africa for the first time.

Social housing also remains an important real estate growth driver. Social and low-cost housing developers have been realising up to 30% returns on apartment sales, according to local media, thanks in large part to tax incentives, such as removing capital gains and inheritance tax from properties, designed to stimulate the sector.

Property developers over the last 18 months have declared an interest in building 810,000 social housing units, with contracts for 736,000 units already signed. A push by the government to improve accommodation options for lower-income segments of the population, as well as to buttress the advances made during the Villes Sans Bidonvilles campaign, has meant that capacity in the social housing segment is set to increase dramatically in the coming years.

Demand for subsidised lodging is certainly there. Local media report sales of social and low-cost housing during the summer were significantly stronger than other real estate segments. Morocco’s largest developer, Addoha, was reported in early September to have been selling around 150 low-cost units per day since the start of Ramadan in late July and to have a full order book stretching into the year 2013.

The ongoing development of large real estate projects is set to continue the sector’s growth, particularly as demand for social housing rises. With various segments of the real estate sector going strong, Morocco’s urban landscape should see significant expansion in the coming year.