Maroc : Les leviers de croissance du marché immobilier

Sur le marché marocain de l’immobilier résidentiel, les prix se maintiennent en 2011 ; le léger recul global est en effet compensé par une hausse des prix dans le segment clé des appartements, ainsi que dans certaines régions du pays où la demande est particulièrement élevée. Le segment des locations résidentielles a lui aussi bien résisté. Malgré la vague d'agitation politique qui a touché l'Afrique du Nord au début de l’année, le développement de projets immobiliers d'envergure est globalement bien engagé, et les investisseurs nationaux et les logements à bas prix devraient stimuler la croissance.

D’après les chiffres publiés en février par Bank Al Maghrib, la banque centrale du Maroc, qui affichaient fin septembre une hausse de 2.4 % en glissement annuel, les prix de vente des biens immobiliers résidentiels ont accusé une légère baisse à la fin de l’exercice 2010, après un dernier trimestre moins dynamique ; ils étaient en effet inférieurs de 0.9 % à leur niveau de fin 2009, et inférieurs de 2 % à celui de fin septembre. Néanmoins, la valeur des ventes d'appartement, qui représentent la majorité des transactions, a enregistré une légère hausse (+0.3 %) par rapport à l’exercice précédent.

Un certain nombre de régions, notamment Fès-Boulemane et Marrakech-Tensift-El Haouz, ont, elles aussi, contré cette tendance à la baisse, en affichant des hausses de prix notables. La valeur de mise en vente des appartements et des maisons a augmenté de 1.3 % et 2.3 %, respectivement, dans la capitale économique du pays, Casablanca, qui a totalisé 40 % de l’ensemble des ventes. Les prix se sont également bien maintenus au vu de la chute de 28.4 % du nombre de transactions enregistrées au quatrième trimestre 2010 par rapport à la même période en 2009.

Le marché des locations résidentielles semble plus fort ; les agences immobilières font état d'un solide exercice 2010 en termes de locations, et confirment leur optimisme pour 2011. Les prix des locations auraient augmenté dans les capitales politique et économique du pays, Rabat et Casablanca, en particulier.

Les récents événements politiques qui ont marqué la région ont eu des répercussions sur le secteur en 2011. En avril par exemple, le promoteur Sorouh Real Estate, basé à Abou Dhabi, a déclaré avoir suspendu un projet de développement immobilier à usage mixte de 200 hectares au Maroc en raison des troubles qui ont secoué d'autres régions d'Afrique du Nord.

D’autres projets soutenus par des sociétés implantées dans les pays du Golfe semblent néanmoins se poursuivre conformément aux prévisions. Al Maabar, par exemple, également implantée à Abou Dhabi, a déclaré en janvier que la première phase de son projet d’aménagement communautaire Bab Al Bahr, chiffré à 750 millions de dollars, a été achevée. Ce projet vise à aménager les rives du fleuve Bouregreg, qui sépare Rabat de la ville voisine, Salé. La société, qui mentionne avoir constaté une demande soutenue au Maroc, a déclaré en avril avoir initié la seconde phase du projet, qui devrait prendre fin en 2013-14. Il s’agit d’une joint venture à 50/50 conclue avec l’Agence pour l’aménagement de la vallée de Bouregreg. Une fois achevé, l’espace aménagé comprendra environ 1 700 unités résidentielles, 60 000 mètres carrés d'espaces commerciaux, 61 000 mètres carrés d’espaces de bureaux et deux hôtels.

Ces dernières années, l’attention s’est principalement portée sur les projets soutenus par des investisseurs des pays du Golfe. Cependant, des investisseurs nationaux contribuent également à la croissance du marché. En octobre par exemple, un consortium regroupant quelques-uns des principaux groupes d’investissement du Maroc a annoncé la création d’un fonds commun de 2.25 milliards de dirhams (197.7 millions d’euros) qui permettra d’investir dans le développement immobilier, et en particulier dans des projets d'aménagement dans le nord et le nord-ouest du pays. Les principaux investisseurs du fonds, baptisé A6 Immobilier, comprennent Chaabi Capital, du groupe Chaabi, Wafa Assurance, soutenue par l'ONA et la SNI, la Société Maroc-Émirats Arabes Unis de Développement et la Caisse interprofessionnelle marocaine des retraites, qui ont toutes accepté de contribuer au fonds à hauteur de 400 millions de dirhams (35.1 millions d’euros). D’autres investisseurs contribuent plus modestement à ce fonds d’investissement, notamment la Caisse de dépôt et de gestion, une institution financière publique.

Les segments des logements sociaux et des logements à bas prix continuent également de figurer parmi les principaux leviers de croissance du marché de l’immobilier. Après avoir offert des avantages fiscaux significatifs aux promoteurs pour les inciter à construire des logements sociaux, Ahmed Toufiq Hejira, ministre du Logement, a annoncé en février que le gouvernement formait à l’heure actuelle un comité interministériel afin d’aider les sociétés de ce segment à surmonter les retards administratifs subis au cours du processus de développement.

Le comité sera composé de représentants de plusieurs ministères, notamment les ministères de l’Intérieur, des Finances et du Logement. M. Hejira a indiqué que 140 sociétés avaient d’ores et déjà signé avec le gouvernement des accords portant sur la création de logements sociaux, et que 600 000 unités étaient déjà en chantier ; entre 50 000 et 60 000 de ces unités devraient être achevées cette année.

L’un des principaux accords conclus récemment dans ce segment a été rendu public en mars, lorsque Addoha, géant marocain de l’immobilier, a annoncé la création d’un partenariat avec l'Agence de logements et d’équipements militaires (ALEM) portant sur la construction de 37 000 nouvelles unités d’habitation, pour un coût estimé à quelque 10 milliards de dirhams (878.5 millions d’euros). Les membres des forces armées seront prioritaires pour se porter acquéreurs de ces unités. En vertu de cet accord, l’ALEM fournira le terrain, tandis qu’Addoha assurera le financement et la réalisation de ce projet d’aménagement. Si le secteur n’a pas encore totalement retrouvé son dynamisme antérieur, on observe cependant des signes encourageants dans un éventail de segments, et les perspectives restent favorables pour le marché immobilier marocain.

Morocco: Market drivers in real estate

Prices in Morocco’s residential real estate market are holding steady in 2011, with a slight overall decline balanced by increases in the key apartment segment and in some high-demand areas of the country. Residential rentals have also held up well and, in spite of the wave of political unrest in North Africa earlier this year, the development of major real estate projects is largely on track, with domestic investors and low-cost housing set to drive further growth.

According to figures released in February by Bank Al Maghrib, the Moroccan central bank, having risen 2.4% year-on-year at the end of September, residential real estate sale prices ended 2010 slightly down after a slow final quarter, at 0.9% below where they stood at end-2009 and 2% below end-September. However, the value of apartment sales – which account for the majority of transactions – rose slightly, up 0.3% on the previous year.

A number of areas, including the Fez-Boulmane and Marrakech-Tensift-El Haouz regions, also bucked the trend, witnessing notable price increases. The sale value of apartments and houses increased by 1.3% and 2.3%, respectively, in the business capital, Casablanca, which accounted for 40% of all sales. Prices also held up well considering a 28.4% fall in the number of transactions in the fourth quarter of 2010 compared to the same period in 2009.

The residential rental market appears to be performing more strongly, with property agencies reporting both a solid 2010 in terms of rentals and optimism regarding 2011. Rental prices are reported to have risen in the country’s respective political and commercial capitals, Rabat and Casablanca, in particular.

Recent regional political developments have had an impact on the sector in 2011. For example, in April Abu Dhabi-based property developer Sorouh Real Estate said that it had put on hold a 200-ha mixed-use development in the country due to the unrest in other parts of North Africa.

Other Gulf-backed projects appear to be going forward as planned, however. For example, Al Maabar, also based in Abu Dhabi, said in January that the first phase of its $750m Bab Al Bahr community project had sold out. The project is located on the banks of the Bouregreg River, which divides Rabat from the neighbouring city of Sale. Noting that it had seen strong demand in Morocco, the company stated in April that it has begun work on the second phase of the project, which is scheduled to be completed by 2013-14 and is a 50:50 joint venture with the Bouregreg Development Authority. When finished, the development will include approximately 1700 residential units, 60,000 sq metres of commercial space, 61,000 sq metres of office space and two hotels.

While much attention has focused on Gulf-backed projects in recent years, domestic investors are also helping to drive growth in the market. For example, in October a consortium of some of Morocco’s major investment groups announced the creation of a joint Dh2.25bn (€197.7m) fund that will invest in property development, with a focus on projects in the north and north-west of the country. Major investors in the fund, to be known as A6 Immobilier (A6 Real Estate), include the Chaabi group’s Chaabi Capital, ONA-SNI-backed Wafa Assurance, Moroccan-Emirati holding group Société Maroc-Emirats Arabes Unis de Développement and Moroccan pension fund Caisse Interprofessionelle Marocaine des Retraites, all of which have agreed to put Dh400m (€35.1m) into the fund. Other investors contributing smaller shares include state-backed institutional investor Caisse de Dépôt Depot de Gestion.

Social and low-cost housing also continue to be major drivers of the real estate market. Having already provided significant tax advantages to incentivise developers to build social housing, the minister of housing, Ahmed Toufiq Hejira, announced in February that the government was forming an inter-ministerial committee to help firms involved in the segment overcome any administrative delays encountered during the development process.

The committee will be comprised of representatives from several ministries, including interior, finance and housing. Hejira said that 140 firms had already signed agreements with the government to build social housing and that 600,000 units were in the pipeline, including 50,000-60,000 scheduled to be completed this year.

One major recent deal in the segment was made public in March, when Moroccan housing giant Addoha announced that it was partnering with the Military Equipment and Accommodation Agency (Agence des Logements et d’Equipements Militaires, ALEM) to build 37,000 new housing units, at a cost of approximately Dh10bn (€878.5m). Military and defence personnel will be given priority to purchase the units. Under the agreement, ALEM will provide land for the project while Addoha will take care of financing and carry out the development. While the sector has not yet fully regained its previous pace, there are positive signs in a range of segments and the outlook remains good for Morocco’s real estate market.