México: Solucionando el déficit de vivienda

English version below

El mercado inmobiliario en México ha mantenido un crecimiento estable durante las dos últimas décadas, gracias al respaldo de un entorno macroeconómico positivo y los esfuerzos del gobierno para ampliar la disponibilidad hipotecaria.

Los esfuerzos para incrementar la tenencia de viviendas resultó en un aumento residencial de 16,2 millones en 1990 a 28,6 millones en 2010, registrando un crecimiento promedio anual de 3,8%, según cifras del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Sin embargo, si bien los programas subsidiados por el gobierno permitieron otorgar créditos más asequibles a familias de menores ingresos, México aún enfrenta un déficit de vivienda considerable.

El estado general de la economía causó un significativo impacto en la situación inmobiliaria, particularmente para los segmentos de menor ingreso de la sociedad. La economía demostró una resistencia considerable durante la crisis económica internacional, a pesar de que inicialmente cayó en recesión como tantas otras economías del mundo.

El PBI se contrajo 6,1% en 2009, pero las cifras del Banco Mundial y la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico muestran que México se recuperó rápidamente, y el crecimiento se expandió 5,4% en 2010. A pesar de que el PBI volvió a disminuir a 3,9% en 2011, la tasa de desempleo, estimada en 4,8% en enero de 2012, actualmente es una de las menores en la OCDE.

Sin embargo, la pobreza sigue siendo un problema, y el déficit inmobiliario mexicano es un factor contribuyente. Los datos del Banco Mundial indican que el porcentaje de la población que vive debajo de la línea nacional de pobreza aumentó de 42,7% en 2006 a 51,3% en 2010.

Como parte de la lucha contra la pobreza, proveer mejor acceso al crédito para los segmentos más pobres de la sociedad se ha convertido en un objetivo clave del gobierno. En la década pasada se crearon fondos inmobiliarios y programas diseñados para incrementar el préstamo hipotecario y fomentar la inversión en el sector, con el objetivo de ayudar a aliviar el problema. A la cabeza de este esfuerzo se encuentra la Sociedad Hipotecaria Federal, fundada específicamente para promover el incremento de hipotecas primarias y secundarias, particularmente en los sectores de menores ingresos.

Según datos de INEGI, las inversiones en el sector inmobiliario han aumentado un promedio de 15,6% anual en la última década, pasando de $4.950 millones en 2001 a un estimado de $20.470 millones en 2011. El Instituto del Fondo Nacional por de la Vivienda para los Trabajadores, órgano hipotecario estatal, proporciona una de las hipotecas más asequibles para los que ganan menos, siendo responsable del 41,3% de los fondos de inversión ejecutados en 2011.

Otras organizaciones, como el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, ofrecen bajas tasas de interés sobre hipotecas para empleados del sector público, mientras que el Fondo Nacional de Habitaciones Populares, junto con otros proveedores similares, ofrecen subsidios de vivienda para los segmentos más necesitados de la sociedad.

El 3 de marzo, el presidente Felipe Calderón anunció que el gobierno había alcanzando su meta de financiar seis millones de viviendas seis meses antes de lo planeado, ya que el plazo se extendía hasta septiembre. Enfatizando las nuevas actividades de construcción, Calderón agregó que una de cada cuatro casas en México ha sido construida en los últimos diez años.

Si bien gran parte de este logro se debió al sólido respaldo del gobierno, el sector también se fortaleció con la decisión de Fibra Uno Administración SA, el único fideicomiso inmobiliario de México, de vender $691 millones de certificados inmobiliarios el 21 de marzo.

A pesar de que la legislación de fideicomisos inmobiliarios se implementó en México en 2005, fue hace poco que los inversionistas comenzaron a aprovechar los valores, después de la implementación de reformas fiscales que los hicieron mucho más atractivos.

En su segunda oferta, un año después de la oferta pública inicial del fideicomiso, Fibra Uno indicó que vendería aproximadamente la mitad de certificados de fideicomiso inmobiliario en México y la mitad en mercados internacionales como parte de una estrategia para adquirir activos inmobiliarios adicionales.

Se considera que la presencia del fideicomiso, que cotiza en bolsa desde marzo de 2011, trajo consigo una sensación de renovada confianza en el mercado inmobiliario, y se espera que dicha confianza lleve a un aumento de inversiones del sector privado.

Esta tendencia sería bienvenida, ya que, si bien el aumento en el número de familias de bajos ingresos que tienen acceso a hipotecas ha impulsado la inversión en desarrollos inmobiliarios, se necesita más financiamiento privado para reducir el déficit de viviendas.

Los analistas también hacen notar la necesidad de implementar medidas que eventualmente reduzcan la cantidad de personas que dependen de préstamos respaldados por el gobierno para comprar casas. Enfrentar este desafío y lograr que el sector privado desempeñe un mayor papel en el financiamiento de compras de viviendas abrirá el camino para que el mercado inmobiliario alcance su pleno potencial.

Mexico: Tackling the housing shortage

The housing market in Mexico has expanded steadily over the past two decades supported by a positive macroeconomic environment and a drive from the government to make mortgages more widely available.

Efforts to boost home ownership have seen the number of residences rise from 16.2m in 1990 to 28.6m in 2010, marking an average annual increase of 3.8%, according to figures from the National Statistics Institute (INEGI). However, while governmentsponsored programmes have made credit more accessible to lower-income households, Mexico still faces a significant housing shortage.

The overall state of the economy significantly impacted the housing situation, particularly for lower-income segments of society. The economy demonstrated considerable resilience during the global economic crisis, despite initially falling into recession along with many world economies.

While GDP contracted 6.1% in 2009, figures from the World Bank and the Organisation for Economic Cooperation and Development show Mexico bounced back quickly, with growth expanding at a rate of 5.4% in 2010. Although GDP again slowed to 3.9% in 2011, the unemployment rate, estimated to be 4.8% in January 2012, currently stands among the lowest in the OECD. However, poverty remains an issue, with Mexico’s housing deficit a contributing factor. Data from the World Bank indicate that the percentage of the population living below the national poverty line rose from 42.7% in 2006 to 51.3% in 2010.

Providing the poorer segments of society with improved access to credit has become a key objective for the government in its fight against poverty. Real estate funds and programmes designed to increase mortgage lending and boost investment in the sector have been set up to help tackle the problem during the past decade, led by the Sociedad Hipotecaria Federal (National Mortgage Society), which was specifically created to promote growth of primary and secondary mortgages, particularly in the lower-income brackets.

According to data from INEGI, investment in the real estate sector has grown an average of 15.6% annually in the past decade, increasing from $4.95bn in 2001 to a projected $20.47bn in 2011. The state-run mortgage lender, Instituto del Fondo Nacional por de la Vivienda para los Trabajadores (Housing Fund for Workers), has provided most of the affordable mortgages to the lower earners, supplying 41.3% of executed investment funds in 2011.

Other organisations, such as Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Housing Fund for Staff of the Institute of Social Security and Government Workers), offer low interest rates on mortgages to public sector employees, while Fondo Nacional de Habitaciones Populares (National Housing Fund), along with similar providers, supply housing subsidies to the poorest segments of society.

On March 3 President Felipe Calderón announced that the government had reached its goal of financing 6m homes more than six months ahead of the September deadline. Highlighting new build activity, Calderón added that one in four of Mexico’s homes had been constructed in the past 10 years.

While much of the achievement has been due to strong government support, the sector was also buoyed by the decision of Mexico’s Fibra Uno Administration SAB, the contry’s only real estate investment trust (REIT), to sell $691m in trust certificates on March 21.

Although REIT legislation was established in Mexico in 2005, investors began taking advantage of the securities only recently following the implementation of tax reforms that made them far more attractive.

In its second offering, one year after the trust’s first initial public offering, Fibra Uno said it would sell approximately half the REIT certificates in Mexico and half on the international market as part of a move to acquire additional real estate assets.

The presence of the trust, which began trading in March 2011, is widely regarded as having brought a sense of renewed confidence to the real estate market, which, it is hoped, will spearhead an increase in private sector investment.

The trend would be a welcome one since, while the increase in lower-income households accessing mortgages has boosted investment in real estate development, more private funding is needed to reduce the housing shortage.

Observers also highlight the need to introduce measures that will eventually reduce the number of people relying on governmentbacked loans to buy houses. They point out that addressing this challenge and encouraging the private sector to play a greater role in financing home purchases will pave the way for the housing market to realise its full potential.