La demande de logements en Côte d’Ivoire continuant de dépasser l’offre disponible, le gouvernement a décidé de doubler son objectif en matière de logements sociaux, dévoilant également un certain nombre de réformes concernant le cadre règlementaire du secteur.
Si le manque de logements économiques constitue le problème le plus urgent à résoudre, les responsables politiques espèrent ouvrir la voie à une hausse durable des projets immobiliers résidentiels du secteur privé en levant les obstacles au financement de ces derniers, en simplifiant le processus d’obtention de permis de construite et en clarifiant les titres fonciers.
Le déficit de logements en Côte d’Ivoire est actuellement évalué entre 400 000 et 600 000 unités et se creuse tous les ans d’environ 40 000 - 50 000 unités, selon la presse. La majorité de la demande concerne l’immobilier bas de gamme, la pénurie de logements sociaux économiques ayant entrainé une hausse des constructions informelles.
Le gouvernement a donc lancé en 2012 un programme de logements sociaux visant à la construction de quelque 60 000 résidences destinées à des ménages à revenus faibles et modérés ; doté d’un budget de 428 milliards de francs CFA (652 millions d’euros), le programme s’adresse à des ménages à faible revenu, proposant des logements de moyen standing pour un prix inférieur à 20 million de franc CFA (30 590 euros).
Début 2016, le ministre de l’habitat et du logement social, Gnamien Konan, a réaffirmé l’engagement du gouvernement pris en 2013 de relever l’objectif pour atteindre 150 000 unités d’ici 2020.
Au total, 46 promoteurs – 42 ivoiriens et quatre étrangers – se sont engagés à la construction de logements dans le cadre du programme, et l’on comptait en janvier 2016 pas moins de 72 projets de logements sociaux en cours de réalisation.
Parmi les principaux projets on peut citer un projet de la Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière, détenue à 80% par l’Etat, qui s’est associée à des partenaires béninois, chinois, sud-africains et néerlandais en vue de la construction de 20 000 unités à Abidjan, un chantier estimé à 335 milliards de francs CFA (510,7 millions d’euros).
Deux groupes de BTP marocains – Addoha et Alliances – s’attèlent à la construction de 19 000 logements économiques à Abidjan et dans sa banlieue, les premières unités ayant été livrées en juillet 2015.
Mais malgré les différents projets les chantiers n’ont pas progressé au rythme escompté et l’objectif de construction n’était réalisé fin 2015 qu’à hauteur de 10%. Selon Mamadou Sanogo, le ministre de la construction, du logement, de l’assainissement et de l’urbanisme, les retards seraient dus à la conduite d’études de faisabilité et à des problèmes de titres fonciers, ont rapporté les médias de la région.
La stratégie ivoirienne en matière de logements n’est pas seulement axée sur un accroissement de l’offre, le gouvernement entend également améliorer l’accessibilité au logement, en particulier pour les primo-accédants à faible revenu.
Comme c’est le cas pour de nombreux marchés frontières en Afrique, l’accès au financement constitue toujours un problème majeur en Côte d’Ivoire, pour les promoteurs comme pour les acheteurs. L’évolution des prix des logements dits économiques a fait que pour un grand nombre d’Ivoiriens, ces derniers ne sont plus accessibles. Le gouvernement s’est engagé à vendre les nouvelles unités construites dans le cadre du programme de 2012 pour une somme d’environ 5 millions de francs CFA (7622 euros) ; les prix de ces nouveaux logements ont toutefois atteint près de 10 millions de francs CFA (15 245 euros) selon les médias locaux.
Dans un pays où le salaire mensuel moyen est inférieur à 60 000 francs CFA (91,50 euros) et où les garanties exigées par les banques pour obtenir un prêt excluent bon nombre de ménages à faible revenu, le coût initial d’un achat immobilier est hors portée d’une grande partie de la population, 46,3% des Ivoiriens vivant en-dessous du seuil national de pauvreté, selon les chiffres publiés par la Banque Mondiale.
Le gouvernement a par conséquent décidé de renforcer les programmes de financement du pays. Les taux d’intérêt proposés par le Compte de Mobilisation pour l’Habitat (CDMH) – un fonds national destiné à refinancer les crédits immobiliers octroyés par les banques - ont subi une réduction considérable et les durées de remboursements ont été multipliées par plus de deux.
Outre une amélioration de l’accès au financement pour les acquéreurs de biens immobiliers, le gouvernement a annoncé au début de ce mois-ci un nouveau mécanisme incitatif à destination des promoteurs.
Konan a déclaré dans les médias locaux que l’Etat allait acheter 100% des logements sociaux aux promoteurs pour ensuite les revendre aux acheteurs individuels. L’Etat compte financer cette initiative par le biais du Fonds de Soutien à l’Habitat (FSH).
Pourront bénéficier du programme des unités faisant partie de projets immobiliers d’envergure comprenant au moins 65% de logements sociaux, a ajouté Konan.
La Banque Mondiale classant la Côte d’Ivoire au 180ème rang sur 189 pays dans son rapport « Doing Business » 2016 pour ce qui est de la délivrance des permis de construire, le potentiel d’amélioration en la matière est considérable.
Le gouvernement s’est attelé à réduire les obstacles limitant le développement, simplifiant les procédures d’obtention de permis de construire et de l’enregistrement des titres de propriété.
Qui plus est, le gouvernement a pris des mesures afin de mettre fin à la confusion qui perdure en matière de droits de propriété foncière, un défi que partagent de nombreuses économies ouest-africaines et qui a donné lieu à des litiges quant à la propriété de parcelles.
Les titres fonciers informels et falsifiés restent très répandus et seuls 30% des propriétaires fonciers détiennent des titres de propriété officiels, ce qui limite à la fois les projets de développement et l’obtention de prêts.
L’introduction en juillet 2013 d’un titre de propriété foncière unique a contribué à clarifier les transactions. Le délai prévu pour l’immatriculation des parcelles est maintenant de trois mois maximum, tandis que les coûts d’immatriculation ont été réduits, représentant désormais 9.6% de la valeur du bien foncier, selon l’organisation Centre for Affordable Housing Finance in Africa, qui promeut l’investissement dans les logements économiques en Afrique, soit un taux légèrement supérieur à la moyenne sub-saharienne de 9,1%.
Ces réformes s’inscrivent dans le droit fil de précédentes initiatives, notamment le lancement en 2014 d’un guichet unique pour faciliter la délivrance des permis de construire, ce qui a réduit les temps d’attente d’une moyenne d’un an à 87 jours entre 2013 et 2014.
With demand for housing in Côte d’Ivoire continuing to outpace supply, the government has more than doubled its social housing target, and unveiled a number of reforms to the sector’s regulatory framework.
While a lack of available affordable units is the most immediate concern, policymakers are hoping to pave the way for a sustained increase in private sector residential developments by addressing ongoing obstacles to finance, streamlining the construction permit process and clarifying land rights.
Côte d’Ivoire’s housing deficit stands at between 400,000 and 600,000 units at present, a figure that rises by roughly 40,000-50,000 units per year, according to press reports. The bulk of the demand comes at the low end of the market, where a lack of affordable housing has led to a rise in informal construction.
As a result, the government initiated a three-year housing programme in 2012, which aimed to build some 60,000 low- to middle-income residences, with a budget of CFA428bn (€652m), targeting lower mid-market units priced up to CFA20m (€30,590) for lower-income earners.
In early 2016, Gnamien Konan, minister of habitat and social housing, reiterated the government’s pledge first made in 2013 to increase the target to 150,000 units by 2020.
A total of 46 developers – 42 domestic and four foreign – have signed up to build projects under the programme, with a combined 72 social housing projects in progress as of January 2016.
Major developments include a CFA335bn (€510.7m) project by the 80% state-owned Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière, which has teamed up with partners from Benin, China, South Africa and the Netherlands to build 20,000 units around Abidjan
Two Moroccan construction groups – Addoha and Alliances – are building a combined 19,000 affordable homes in and around Abidjan, with the first units completed in July 2015.
However, in spite of the various projects, construction has been proceeding at a slower pace than expected, with less than 10% of the target completed as of the end of 2015. Mamadou Sanogo, minister of construction, housing, sanitation and urban development, attributed the delay to feasibility studies and land rights issues, according to regional media.
In addition to expanding the supply of units, the government is also looking to improve affordability, particularly for first-time lower-income buyers.
As with many frontier markets in Africa, access to finance in Côte d’Ivoire remains a major concern for developers and homebuyers alike. The shifting price structure of affordable housing has put units out of reach for many Ivoirians. The government had pledged to sell new units under the 2012 programme for around CFA5m (€7622); however, prices for the new units have reached close to CFA10m (€15,245), according to local media reports.
With the average monthly salary under CFA60,000 (€91.50) and collateral requirements for bank loans excluding many lower-income households, initial purchase costs remain untenable for large swathes of the population, with 46.3% of the population living below the national poverty line in 2015, according to World Bank figures.
As a result, the government has moved to bolster the country’s financing schemes. Interest rates offered by the Housing Mobilisation Account – a national fund providing refinancing to banks that extend credit to homebuyers – were reduced significantly while payment periods were more than doubled.
In addition to improving access to finance for homebuyers, earlier this month the government announced a new incentive scheme for developers.
Konan told local media that the government would purchase 100% of social housing units from developers for re-sale to individual buyers. The government plans to finance this initiative through the Housing Support Fund.
To quality for the programme, the units must form part of a broader development project, at least 65% of which is dedicated to social housing, Konan added.
With the World Bank ranking Côte d’Ivoire 180th out of 189 countries in its 2016 “Doing Business” report in terms of dealing with construction permits, there is significant scope for improvement.
The government has been working to reduce obstacles limiting development, streamlining procedures for construction permitting and property registration.
Importantly, the government has taken steps to resolve long-standing confusion over land rights – a common challenge in West African economies and one which has led to disputes over ownership of lots.
Informal and fake titles remain prevalent, and just 30% of landowners hold official property titles, limiting both developments and mortgages.
The introduction in July 2013 of a single land ownership title has helped clarify transactions. Documentation is now meant to be completed within three months, while registration costs have been reduced to 9.6% of the property’s value, according to the Centre for Affordable Housing Finance in Africa, slightly above the sub-Saharan average of 9.1%.
These reforms came on the back of previous efforts, including the rollout in 2014 of a one-stop shop to facilitate the delivery of building licences, which reduced waiting times from an average of a year to 87 days between 2013 and 2014.
Thanks in large part to digitisation of the land registry system and lower property registration taxes, Cote d’Ivoire’s “Doing Business” ranking in the property registration category improved from 130th in 2015 to 109th in 2016.
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