Gabon : Relance du secteur immobilier

In English

Le secteur immobilier gabonais subit une certaine transformation depuis la phase de préparation frénétique de la Coupe d’Afrique des Nations de football 2012 (CAN 2012). Alors que le gouvernement reporte son attention sur les priorités à long terme, notamment le logement, il s’efforce parallèlement de surmonter les principales difficultés réglementaires auxquelles est confronté le secteur, telles que la réforme des titres fonciers.

Après avoir accusé un fléchissement pendant la crise économique, le secteur de la construction et de l’immobilier a rebondi en 2010, en contribuant à hauteur de 30.8 % à la croissance du produit intérieur brut (PIB), alors que le pays se préparait à accueillir la CAN 2012 en février, co-organisée avec la Guinée équatoriale. Le gouvernement a alloué 204 millions de dollars au financement de divers projets dans l'ensemble du pays, en perspective du tournoi de football, qui visaient essentiellement à bâtir des routes, des parkings, des installations sportives et des infrastructures d'accueil.

Les festivités étant achevées, le gouvernement vise désormais une croissance plus durable, en privilégiant non plus les infrastructures d’accueil mais l'habitat, et en cherchant à optimiser le cadre réglementaire global pour inciter le secteur privé à renforcer sa participation.

Ce changement de priorités s’est matérialisé par une restructuration massive des portefeuilles ministériels et des responsabilités administratives au cours des quelques derniers mois. Le ministère de l'Habitat, de l'Urbanisme, de l'Ecologie et du Développement durable a été réorganisé en juin 2011 ; il a maintenant pour principales responsabilités de gérer la stratégie, la conception, le contrôle et l’évaluation des politiques publiques, et de superviser l'ensemble du secteur.

De même, deux organismes récemment créés, l'Agence nationale de l'urbanisme, des travaux topographiques et du cadastre (ANUTTC) et le Conseil national de l’habitat, auront pour mission de lancer des initiatives publiques et privées dans le secteur du logement gabonais. Le gouvernement a par ailleurs entrepris de restructurer les Brigades spéciales d’urbanisme et de la construction (BSUC), dont le travail consiste à constater et combattre les occupations illégales des sols et les aménagements non partitionnés ou non sanctionnés.

L’occupation illégale des sols est devenue un problème récurrent au cours de ces dernières années ; longues et onéreuses, les procédures régissant les transactions immobilières ont provoqué une recrudescence des ventes de propriété illégales et officieuses, et les projets résidentiels non achevés sont occupés par des squatteurs. Un nouveau Code de la construction, en cours d’élaboration, vise à identifier les besoins dans ces domaines, comme les besoins en infrastructures par exemple, et à déterminer si les installations respectent la législation relative à la protection de l’environnement.

Grâce à l’allègement des procédures bureaucratiques, le gouvernement cherche également à stimuler la croissance et les investissements dans les logements abordables, plus particulièrement depuis la flambée des prix des loyers, attribuable à l'exode rural, au manque de logements dans toutes les catégories de prix et au coût élevé des matériaux de construction. Bruno Otah Ondounda, directeur général de la Banque de l’habitat du Gabon (BHG), une organisation qui aide les citoyens gabonais à financer leurs achats immobiliers, a déclaré à OBG qu’« il est urgent de développer l’offre de logements pour répondre à la forte demande, la pénurie d'habitations se chiffrant à quelque 160 000 unités à Libreville, et 400 000 au Gabon ».

Le plan du gouvernement en matière de logements sociaux, approuvé par le Conseil des ministres au lendemain du forum national sur l’habitat organisé en 2010, prévoyait la construction de 5 000 unités par an à compter de 2010. Après plusieurs retards successifs, un appel d’offres pour la construction des logements a été lancé en novembre 2011 pour la première phase de ce plan, qui sera mise en œuvre dans le quartier d’Angondjé, situé dans le nord de Libreville. Toutes les offres, jugées trop élevées, ont cependant été rejetées. Par conséquent, les travaux de construction n'ont pas encore débuté.

D’autres défis plus complexes viennent également entraver le processus. Le système national d’inscription au cadastre, obsolète, vient parfois compliquer et retarder l’identification des droits de propriété et le transfert des terres. Il peut en effet falloir 5 à 10 ans, et 134 démarches bureaucratiques distinctes auprès de sept organes gouvernementaux, pour obtenir un titre de propriété.

L’ANUTTC a donc amendé les lois et réglementations existantes pour rationaliser le processus d'inscription au cadastre, et arrêté une période cible de six mois par cession immobilière. L’ANUTTC se charge par ailleurs des différents aspects techniques, tels que les enquêtes géographiques, l’analyse topographique et les enquêtes cadastrales, afin de mieux identifier les propriétaires fonciers.

D’autres tâches sortent cependant du cadre de ses attributions. À titre d’exemple, les responsabilités administratives relatives à la signature des transferts fonciers seront assumées par l’administration fiscale, tandis que l’inscription au cadastre et l’octroi des actes de propriété seront gérés par le système judiciaire. Soucieuse de rationaliser le processus, l’ANUTTC met actuellement en place un « guichet unique » pour inscrire officiellement les titres fonciers, gérer les demandes d’attribution des terres et statuer sur les plaintes.

Les réformes entreprises par l’ANUTTC depuis sa création l’an dernier visent également à renforcer les droits des propriétaires fonciers, en clarifiant le régime foncier et en facilitant l’officialisation des titres de propriété pour les propriétaires ayant d'ores et déjà investi dans des parcelles de terre spécifiques. Cette officialisation peut cependant s’avérer problématique, car de nombreuses transactions foncières sont officieuses, ce qui génère des litiges concernant les droits de propriété.

Pour y remédier, l’ANUTTC est en train de mettre au point une base de données des titres fonciers dans le but de clarifier les droits de propriété, et prévoit en outre d'initier un projet visant à développer 15 000 parcelles de terre au cours des trois prochaines années.

Sous réserve que le gouvernement parvienne à surmonter ces difficultés réglementaires, au vu de la vaste rationalisation des organes réglementaires opérée, et de la nouvelle orientation sur les segments plus durables, le secteur immobilier semble bien parti pour mettre en œuvre des réformes et des plans à long terme qui devraient lui permettre de poursuivre sa croissance bien au-delà du cadre des grands événements, tels que la CAN 2012.

En Français

Gabon’s real estate sector is undergoing something of a transformation following the frenetic run-up to the 2012 Africa Cup of Nations (CAN 2012) football tournament. As the government shifts its focus toward longer-term priorities such as housing, it is also working to address key regulatory challenges in the sector, such as land title reform.

After contracting during the economic crisis, the construction and real estate sector rebounded in 2010, contributing 30.8% to GDP growth as the country prepared for CAN 2012, which it hosted in February with Equatorial Guinea. The government spent $204m on projects throughout the country in preparation for the tournament, mostly on building roads, parking lots, sports facilities and hospitality infrastructure.

Now that the festivities have wound down, the government is setting its sights on more sustainable growth, switching the focus from hospitality infrastructure to housing, and seeking to improve the overall regulatory environment to encourage greater private sector participation.

The change in priorities is visible from extensive restructuring of cabinet portfolios and administrative responsibilities over the past few months. The Ministry of Housing, Urbanisation, Ecology and Sustainable Development was reorganised in June 2011 and is now tasked with focusing on managing the strategy, conception, control and evaluation of public policy and overseeing the sector as a whole.

Similarly, two newly created agencies – the National Planning and Surveying Agency (l'Agence Nationale de l'Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre, ANUTTC) and the National Council of Housing – will be responsible for setting up public and private initiatives in the housing sector in Gabon. The government is also restructuring the Department of Urban Planning and Construction (Brigades Spéciales d’Urbanisme et de la Construction, BSUC), which is responsible for identifying and resolving illegal land occupation and unzoned or unsanctioned developments.

Illegal land occupation has become an increasingly problem in recent years, as the long and expensive transactional procedures have resulted in many illegal, unofficial property sales, and unfinished residential projects have been occupied by squatters. A new building code is currently on the cards identify the needs of these areas, such as required infrastructure, and whether they adhere to environmental protection legislation.

In light of the bureaucratic streamlining, the government is also looking to stimulate growth and investment in affordable housing – particularly since the rural exodus, lack of housing capacity at all price ranges and expensive construction materials have dramatically increased rent prices. Bruno Otah Ondounda, the director-general of the Housing Bank of Gabon (Banque de l’Habitat du Gabon, BHG), an organisation helping Gabonese citizens finance housing purchases, told OBG that “there is an urgent need to increase housing supply as there is a lot of demand, with a housing deficit of around 160,000 units in Libreville and 400,000 units in Gabon.”

The government’s social housing plan, which was approved by the Cabinet following a national forum on housing in 2010, calls for the construction of 5000 units per year starting in the same year. After a series of delays, a call for construction bids was issued in November 2011 for the first phase of the plan, located at Angondjé in the north of Libreville. However, all of the bids were subsequently rejected, being deemed too costly. As a result, construction has yet to begin.

There are other more complicated challenges as well. The country’s outdated land registration system can make identification of ownership and land transfer a difficult and timely process. Indeed, it can take anywhere from five to 10 years and 134 separate bureaucratic steps – involving seven governmental bodies – to gain title to a deed.

To this end, the ANUTTC has overhauled existing regulations and laws to streamline the land registration process and has adopted a target time period of six months per land transfer. The ANUTTC is responsible for technical aspects as well, such as geographical surveys, topography analysis and cadastral surveys to better identify land ownership.

Other duties, however, will be beyond its remit. For example, administrative responsibilities concerning the signing of land transfers will be handled by the tax authority, while land registration and deed allocation will be undertaken by the court system. In order to streamline the process, the ANUTTC is setting up a “single window” to formally register land titles, handle land allocation requests and adjudicate complaints.

Reforms undertaken by the ANUTTC since its creation last year also aim to reinforce landowners’ property rights, both through a clarification of ownership and by facilitating the formalisation of land titles for landowners that have already invested in specific parcels of land. Formalisation can be problematic, however, as many land transactions are unofficial, leading to disputes over property rights. To rectify this, the ANUTTC is compiling a database of land titles to clarify land ownership and is also planning on launching a project to develop 15,000 parcels of land over the next three years.

Provided the government can clear up these regulatory issues, given the extensive streamlining of the public regulatory agencies and the renewed focus on more sustainable segments, it looks as though the real estate sector is on track to implement long-term reforms and plans that should see it continue to grow well beyond the limits of big-ticket events such as CAN 2012.