Gabon : Priorité à l’habitat urbain

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Après les importants retards enregistrés au cours des dernières années, on assiste enfin à des progrès en matière d’immobilier urbain et dans les projets d’infrastructure liés au logement, ce qui devrait aider le Gabon à combler son déficit en logements. Selon les estimations, le pays accuserait un déficit de 200 000 logements, un problème qui concerne en majorité la capitale Libreville, où 160 000 logements supplémentaires sont nécessaires.

Si l’État avait prévu la construction de 5 000 unités par an à compter de 2010, confiant la supervision des travaux à l’Agence Nationale des Grands Travaux (ANGT), ces ambitions ont été revues à la baisse et un objectif plus raisonnable de 1 000 unités a été annoncé pour l’année 2013. Les autorités comptent investir, sur la période 2012-2017, la somme de 396 milliards de francs CFA (603,69 millions d’euros) dans des projets de logements sociaux mais, bien que l’ANGT ait attribué les premiers marchés fin 2011, les progrès jusqu’à maintenant ont été lents.

Dans le but de réduire la crise du logement à Libreville, le gouvernement a identifié la ville d’Angondjé, dans la périphérie nord de la capitale, comme zone à développer en priorité. Le modèle de développement choisi pour le quartier d’Angondjé s’appuie sur le SmartCode, un plan d’urbanisme international qui comporte des parcs, des infrastructures scolaires et sanitaires, des centres administratifs et des routes. Plusieurs catégories de logements seront disponibles, ce qui permettra de proposer une vaste gamme de prix.

Malgré une promesse de livraison des 1 000 premiers logements pour fin 2012, seules 21 maisons témoins étaient sorties de terre en février 2013, selon les médias locaux. Le Ministère de la Promotion des Investissements, également chargé des travaux publics et du logement, a déclaré que le démarrage des opérations de démolition de certains bâtiments jouxtant le Stade de l’Amitié Sino-Gabonaise était imminent, signe que le projet pourrait bientôt passer à la vitesse supérieure.

On ne sait pas encore vraiment combien de familles vont devoir quitter leur logement avant le début des travaux et, au vu du très lourd déficit en logements, les autorités se voient confrontées au problème du relogement temporaire des familles déplacées. Néanmoins, la population de Libreville évolue à la hausse du fait de l’exode rural et l’État ne dispose que d’une faible marge de manœuvre : retarder encore les travaux ne ferait qu’exacerber le problème.

En effet, le déficit de logements à Libreville a un impact sur le développement de la ville de manière générale. Il y a deux ans, par exemple, les autorités ont commencé à nettoyer les rues et les trottoirs de plusieurs quartiers de la ville en rasant les logements et commerces illicites afin d’améliorer la circulation et d’encourager la construction de bâtiments de meilleure qualité. Toutefois, selon Yannick Mokanda, directeur général de l’Agence Nationale de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre (ANUTTC), « tant qu’il y aura un déficit de logements sociaux, nettoyer des quartiers et poursuivre une politique d’expulsions ne fera que déplacer le problème vers d’autres parties de Libreville. »

D’autres raisons permettent également d’expliquer la lenteur du démarrage du projet de logements sociaux d’Angondjé. Pour commencer, l’acquisition de titres fonciers s’est avérée laborieuse, le processus pouvant prendre jusqu’à 10 ans, voire 15 dans certains cas, même si la création de l’ANUTTC en 2012 devrait simplifier les procédures et faire passer à 6 mois les délais d’obtention. De plus, il y a eu une certaine confusion dans quelques ministères quant à la délimitation de certaines parcelles de la zone. Et quand bien même la question de la propriété foncière est claire ou parvient à être réglée, déloger les squatters constitue un défi constant pour les promoteurs.

Une autre difficulté rencontrée par les autorités a été de trouver des parcelles viables, raccordées à l’eau et à l’électricité et disposant d’un accès à la route. Mais heureusement, actuellement les choses progressent sur ce plan. En effet, la Société d’Énergie et d’Eau du Gabon (SEEG) a lancé de grands travaux au nord de Libreville visant à construire trois réservoirs au cours des prochains mois, dont un château d’eau d’une contenance de 2 000 mètres cubes à Angondjé ainsi que des canalisations pour accroître la distribution en eau de la ville au départ de la station de pompage d’eau potable dénommée Ntoum 7.

Malgré les défis posés par les projets de logements sociaux à Angondjé et ailleurs, le nombre de logements résidentiels est en augmentation au Gabon. La Société Nationale Immobilière (SNI) procède actuellement à la construction de 3808 unités dans le pays, dont 930 à Nkok, à 20 kms de Libreville, tandis que le projet de la Banque Gabonaise de Développement au Cap Estérias, qui vise à construire 5 000 logements sur la période 2013-2018, devrait commencer prochainement.

Alors que le Gabon continue de bénéficier des cours élevés du pétrole et affiche une croissance économique régulière, les objectifs ambitieux du Président Ali Bongo Ondimba en matière de logements sociaux dans le cadre de la stratégie d’émergence du pays ne sont pas du tout hors de portée. Reste à savoir si les projets sont financièrement faisables et si certains obstacles bureaucratiques seront surmontés.

En Français

Following major delays over the past few years, progress is finally being made on urban real estate and related infrastructure projects that will help Gabon overcome its housing shortage. The housing deficit is estimated to be around 200,000 homes, the majority of which – 160,000 – are needed in the capital, Libreville.

While the government had planned to construct 5000 housing units per year beginning in 2010, with work overseen by the National Agency of Infrastructure (Agence Nationale des Grands Travaux, ANGT), that ambition has been moderated, with a more manageable target of 1000 units announced for 2013. The authorities plan to invest CFA396bn (€603.69m) in housing projects in the 2012-17 period, but although the ANGT began issuing contracts in late 2011, progress up until now has been slow.

In order to reduce housing pressure in Libreville, the government has identified one of the capital’s northern suburbs, Angondjé, as a key area for development. The development model for the Angondjé district is based on the Smart Code, an international urban development model that includes parks, educational and health infrastructure, administrative centres and roads. Different categories of housing units are to be proposed, thereby offering a range of prices.

The first 1000 units were promised to be delivered by the end of 2012, however, as of February 2013, only 21 model houses had been built, local media has reported. In a sign that major works on the project could begin soon, the Ministry of Investment Promotion, which is also in charge of public works and housing, has declared that the demolition of certain edifices neighbouring the Sino-Gabonese People’s Friendship Stadium would begin immediately.

So far it is unclear how many households will need to leave their homes for construction to begin, and given the critical housing shortage, the authorities are faced with the challenge of finding temporary residences for displaced families. Nevertheless, Libreville’s growing population continues to be suffused by rural migrants, meaning there is little room for manoeuvre, as further delays will only exacerbate the problem.

Indeed, the housing shortage in Libreville has been affecting the city’s development on a broad scale. For example, two years ago the authorities began clearing informal shops and houses from the streets and sidewalks in several of the city’s neighbourhoods, in a bid to improve traffic flow and encourage better-quality construction. However, according to Yannick Mokanda, the director-general of the National Planning and Surveying Agency (Agence Nationale de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre, ANUTTC), “As long as there is a social housing shortage, cleaning up neighbourhoods and following through with evictions merely displaces the problem to other parts of Libreville.”

The Angondjé housing project has been slow to take off for other reasons as well. To begin with, the acquisition of land titles has been an arduous process, taking up to 10 or even 15 years in some cases, though the creation of the ANUTTC in 2012 should simplify the process and reduce the timeframe to six months. Additionally, there has been some confusion among certain ministries as to the demarcation of certain plots in the area. Even when property ownership is clear or settled, removing squatters has been a constant challenge for developers.

Beyond that, the authorities have faced significant challenges in providing viable plots equipped with water, electricity and road access. Fortunately, progress is currently being made on this front as SEEG, the state water company, has undertaken significant works in northern Libreville to build three water reservoirs over the coming months, including a 2000-cu-metre tower in Angondjé, as well as building pipes to increase the city’s water supply from the Ntoum 7 treatment plant.

Despite challenges in the Angondjé housing project and others, Gabon’s residential housing capacity is increasing. The state-owned National Real Estate Company (Société Nationale Immobilière, SNI) is currently building 930 units at Nkok, 20 km from Libreville, out of the 3808 it is building across the country, and building on the Gabonese Development Bank’s Cap Esterias project, which aims to construct 5000 units over the 2013-18 period, is set to begin soon.

As Gabon continues to benefit from high oil prices and consistent economic growth, the ambitious housing goals set by President Ali Bongo Ondimba as part of the country’s emergence strategy are largely attainable. What remains to be seen is the feasibility of project costs and whether certain bureaucratic obstacles will be overcome.